广东省珠海市人大常委会


珠海市住宅小区物业管理条例
珠海市人大常委会


（1996年11月19日广东省珠海市第四届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过 1996年11月19日公布 1997年1月1日起施行）

第一章 总 则
第一条 为加强珠海市住宅小区的物业管理，明确业主、物业管理公司、开发建设单位以及有关部门的权利与义务，保障住宅小区物业的合理使用，维护住宅小区的生活秩序，创造良好的居住环境，根据本市实际情况，制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域内的住宅小区。
第三条 本条例所称住宅小区，是指按城市规划建设，建筑面积在四万平方米以上，具有相应配套公用设施、安全设施和公共场地的居民生活区。
零星开发的住宅可以合并成住宅小区，具体办法由珠海市人民政府（以下简称市政府）制定。
本条例所称物业，是指住宅小区的各类建筑物及其相配套的公用设施、安全设施和公共场地。
本条例所称业主，是指住宅小区内物业所有权人。非业主使用权人根据业主的委托，可以享有业主的权利，并承担相应的义务。
本条例所称物业管理，是指业主委托物业管理公司对物业进行日常维护、修缮和整治，并对住宅小区内的绿化、交通、治安、环境卫生等项目进行日常管理。
本条例所称物业管理公司，是指具备相应资质条件，经工商行政管理机关登记注册，经营住宅小区服务业务的企业。
第四条 住宅小区内的公用设施、安全设施和公共场地等由全体业主共同使用和维护。
第五条 业主有管理住宅小区的权利和遵守业主公约以及住宅小区其他各项制度的义务。
第六条 物业管理根据业主自治与专业服务相结合、属地管理与行业管理相结合的原则，逐步实行社会化、专业化、经营型管理。
第七条 市房管部门是本市住宅小区物业管理的主管部门，负责对全市住宅小区物业管理的指导、监督和行业管理工作。
建设、规划、环保、公安、交通、工商等管理部门按照各自的职责分工，负责住宅小区物业的有关管理工作。
街道办事处按其职责负责住宅小区的行政管理工作。

第二章 住宅小区的移交和管理
第八条 住宅小区经验收合格的，其开发建设单位应当凭《住宅小区综合验收合格证书》，向住宅小区业主委员会办理移交手续，并报市房管部门备案；未成立业主委员会的，开发建设单位应当凭《住宅小区综合验收合格证书》向房管部门办理移交手续。
住宅小区已办理移交手续的，业主委员会与物业管理公司应当签订《物业委托管理合同》；未成立业主委员会的，房管部门与物业管理公司应当签订《物业委托管理合同》。
业主委员会可以在房管部门指导下采取招标方式选聘物业管理公司。
第九条 开发建设单位在移交住宅小区时，应当一并移交住宅小区综合验收档案资料。
第十条 开发建设单位在移交住宅小区时，应当按一定比例一次性向市房管部门缴拨住宅小区公用设施专用基金；该专用基金归全体业主所有，由房管部门以住宅小区为单位设立专户代管，专款专用，并接受财政部门的监督。
住宅小区公用设施专用基金的筹集和使用办法由市政府制定。
第十一条 开发建设单位在移交住宅小区时，应当按照市政府的规定提供住宅小区管理专用房屋和商业用房。该专用房屋和商业用房由房管部门监管。
第十二条 开发建设单位自办理住宅小区移交手续之日起两年内，有责任协助做好住宅小区的物业管理工作。

第三章 业主大会及业主委员会
第十三条 业主以住宅小区为单位，成立业主大会或者业主代表会。业主大会由住宅小区的全体业主组成，业主代表会由住宅小区全体业主推举的代表组成。
业主大会或者业主代表会是业主行使物业管理权利的机构。
第十四条 业主大会或者业主代表会行使下列权利：
（一）选举产生业主委员会；
（二）批准业主委员会章程；
（三）通过或者修改业主公约；
（四）监督业主委员会的工作；
（五）监督物业管理公司做好管理工作；
（六）决定住宅小区物业管理重大事项。
第十五条 业主委员会章程和业主公约的示范文本由市房管部门制定。
第十六条 已交付使用的住宅小区入住率达到50％以上时，开发建设单位应当在房管部门指导下负责召集首次业主大会或者业主代表会。业主委员会成立后，业主大会或者业主代表会由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。
第十七条 业主委员会召开会议时，可以邀请政府有关部门、街道办事处、居民委员会、物业管理公司等单位的有关人员和业主代表列席会议。
第十八条 业主委员会主任、副主任由业主委员会选举产生，每届任期三年。主任、副主任和其他委员均为兼职。
业主委员会可以设专职秘书一人，处理业主委员会日常事务。
第十九条 业主委员会行使下列权利：
（一）决定聘用或者解聘物业管理公司并与其签订或者终止《物业委托管理合同》；
（二）批准本住宅小区公用设施专用基金的使用方案；
（三）审议本住宅小区物业管理服务费的收费标准；
（四）检查业主公约的执行情况；
（五）监督《物业委托管理合同》的履行；
（六）向物业管理公司提出业主的意见。
第二十条 业主委员会章程不得违反法律、法规和规章。
第二十一条 业主委员会的管理费用按一定比例从住宅小区管理服务费中提取。
第二十二条 业主应当按期缴交物业管理服务费。

第四章 物业管理公司
第二十三条 设立物业管理公司，应当向市房管部门申领《珠海市住宅小区物业管理资质证书》，并向工商行政管理机关办理登记注册，领取营业执照。
第二十四条 物业管理公司应当具有建设、市政、园林绿化、水电、财会等方面初级以上职称的技术人员。
物业管理公司所聘的管理人员和技术人员必须通过岗位培训，持证上岗。
第二十五条 物业管理公司的权利：
（一）制定本住宅小区物业管理规章制度；
（二）依据市政府规定的收费标准和《物业委托管理合同》收取物业管理服务费；选聘专营公司或者人员承担各项专营业务；
（三）制止违反住宅小区物业管理规定和业主公约的行为；
（四）承担房管部门委托的事项。
第二十六条 物业管理公司的义务：
（一）以为业主服务为宗旨，注重社会效益和环境效益；
（二）负责住宅小区内物业的维修和养护；
（三）履行《物业委托管理合同》中规定的其他义务；
（四）执行市政府规定的收费标准；
（五）配合街道办事处、居民委员会和其他有关部门做好社会工作；
（六）接受房管部门、业主委员会和业主的监督。
第二十七条 房管部门对物业管理公司实行资质年审制，并逐步实行等级制度。
第二十八条 物业管理公司应当定期听取业主对住宅小区物业管理的意见，每半年向业主公布住宅小区维护管理情况及经会计师事务所审核的物业管理服务费的收支情况。
第二十九条 物业管理属于服务性行业，物业管理公司可以享受国家对第三产业的有关优惠政策。

第五章 住宅小区物业的维护管理
第三十条 物业管理公司受业主委员会委托，按照《物业委托管理合同》对住宅小区的物业进行维护和管理。
第三十一条 《物业委托管理合同》应当包括下列内容：
（一）住宅小区的名称、规模、户数；
（二）住宅小区内的公用设施、安全设施和公共场地等的规模、数量和完好程度；
（三）业主委员会提供给物业管理公司的条件；
（四）委托管理事项及其标准；
（五）物业管理公司实施管理的计划方案；
（六）双方的权利和义务；
（七）合同期限；
（八）物业管理服务费收费标准；
（九）违约责任。
《物业委托管理合同》应当报市房管部门备案。
第三十二条 住宅小区内物业的维修责任除在保修期内按规定由开发建设单位承担的以外，按下列规定划分：
（一）室内部分，由业主自行维修；
（二）房屋本体公用设施，由物业管理公司根据业主的要求进行维修，其费用由该房屋本体的业主共同分担；
（三）住宅小区内的公用设施、安全设施和公共场地等，由物业管理公司统一维修和养护，费用从物业管理服务费中支出，不足时可以申请公用设施专用基金，也可以向政府申请从城市维护费中给予适当补贴；
（四）住宅小区的水、电、煤气、通讯、有线电视等管线的维修和养护，由有关管理部门按其职责范围负责，所有管线安装必须符合规定，做到整洁、美观。
第三十三条 业主进行装修或者重新装修，应当通报物业管理公司，并由物业管理公司登记备查；有下列情形之一的，应当报市规划部门审批：
（一）改变房屋结构的；
（二）改变房屋使用功能的；
（三）加大房屋负荷的；
（四）影响小区景观的。
第三十四条 有关专业施工单位在住宅小区从事工程建设或者检修时，应当事先通知物业管理公司，并遵守住宅小区物业管理规定，物业管理公司应予配合。损坏住宅小区公用设施的，应当恢复原状或者按规定赔偿。
第三十五条 住宅小区内的设施或植物影响有关专业公共设施的安全时，有关管理部门应当按专业维护管理规定，会同物业管理公司处理。
第三十六条 需要在住宅小区公共场地新建停车场，文体设施、商店或者其他服务设施的，须经业主委员会同意，并按规定办理有关手续后，方可施工。
第三十七条 物业管理公司利用住宅小区内公共场地和按规定划拨的商业用房的经营收入，必须用于住宅小区的维护和管理。

第六章 法律责任
第三十八条 业主有下列行为之一的，物业管理公司应当劝阻、制止、要求恢复原状或者赔偿损失；需要给予行政处罚的，由有关行政部门依法处理：
（一）擅自占用住宅小区绿化地或其他公共场地的；
（二）擅自改变房屋和配套设施的用途、结构、外观的；
（三）私搭乱建棚屋、在房屋公共使用部位堆放杂物、乱停放车辆、破坏绿化、污染小区环境、制造噪声影响居民休息的；
（四）损坏住宅小区内的公用设施、设备的；
（五）违反住宅小区治安管理或者消防规定的。
第三十九条 业主逾期不交各项物业管理服务费的，业主委员会应当协助催缴，物业管理公司可以按规定加收滞纳金；连续三个月以上拒交各项物业管理服务费的，按照业主公约的约定承担责任。
物业管理公司对逾期不交各项物业管理服务费的，可以向人民法院提起诉讼。
第四十条 牧业管理公司有下列行为之一的，房管部门应当责令改正，赔偿损失，并可视情节处以警告、降低资质等级或者吊销资质合格证书的处罚：
（一）未按规定及时修缮房屋及公用设施、设备的；
（二）管理制度不健全、管理混乱的；
（三）擅自改变公用设施和公共场地用途的；
（四）擅自提高物业管理服务收费标准的；
（五）其他不履行或者不完全履行《物业委托管理合同》及本条例规定的义务的。
物业管理公司有前款行为之一，情节严重的，业主委员会可以解除《物业委托管理合同》。
第四十一条 未经物业资质审查而擅自承揽住宅小区物业管理业务的物业管理公司，由市房管部门责令其限期办理资质审查手续；逾期不办理的，责令其停止管理，并可处以1000元以上5000元以下的罚款。
第四十二条 开发建设单位有下列行为之一的，由房管部门责令限期履行；逾期不履行的，由市房管部门暂停办理该开发建设单位所开发建设的物业的房产权证：
（一）未按规定提供公用设施专用基金的；
（二）未按规定提供住宅小区管理专用房屋、商业用房的。

第七章 附 则
第四十三条 市政府可以根据本条例制定实施细则。
第四十四条 属于居民委员会管理的物业，应当逐步依照本条例实施管理。
写字楼、商住楼、工业区的物业管理可以参照本条例执行。
第四十五条 本条例自1997年1月1日起施行。



1996年11月19日
浙江省杭州市人民政府办公厅


杭州市人民政府办公厅转发市城管办等部门关于杭州市区超计划超定额用水加价费征收管理办法（试行）的通知

各区人民政府，市政府各部门、各直属单位：
　　市城管办、财政局、物价局《关于杭州市区超计划超定额用水加价费征收管理办法（试行）》已经市政府同意，现转发给你们，请认真组织实施。


二○○七年四月七日


关于杭州市区超计划超定额用水加价费
征收管理办法（试行）
市城管办 市财政局 市物价局
（二○○七年一月二十三日）

　　为加快建设节约型社会，合理开发、利用和保护水资源，支持和保障经济社会的可持续发展，根据《中华人民共和国水法》、《城市供水条例》（国务院令第158号）、《城市节约用水管理规定》（国家建设部第1号令）以及《杭州市城市供水管理条例》、《杭州市城市节约用水管理办法》等有关法律、法规和规章，结合本市实际，制定本办法。
　　一、本办法适用于本市市区范围内使用城市公共供水的单位用户超计划超定额用水加价收费及其监督管理。
　　二、本费用缴纳主体为使用本市城市公共供水且用水量超过额定计划的非居民用水单位。
　　三、市城市供水行政主管部门负责本市节约用水的管理工作。市节约用水管理机构具体负责本市节约用水的日常监督管理工作。区节约用水行政主管部门负责本区域内节约用水的相关监督管理工作。
　　四、公共供水企业必须安装符合国家规定的用水计量设施，并确保计量设施的正常运行。用水单位应协助供水企业做好计量设施的维护管理，协助水表抄表人员定期抄表。因用水单位原因致使计量设施损坏不能计量的，用水量按计量设施额定流量不间断使用计算。
　　五、用水计划、用水定额的确定。
　　（一）一般工业企业和季节性用水企业按前3年平均取水量确定用水计划。
　　基本没有生产用水的工业企业（如电子、服装、装配企业等）按生活用水定额确定用水计划，少量附属设备用水按实计入用水计划。
　　（二）公建单位用户的生活用水计划按市政府批准的杭州市生活用水定额确定。
　　（三）基建用水按建设周期、建筑面积和用水定额测算并确定用水计划。
　　（四）新用水户的用水计划，非居民生活用水按用水定额确定计划用水量，工业企业按项目设计，经用水节水评估后确定用水计划。
　　（五）特殊情况处理。对部分实际用水量与初定用水计划量差距较大的单位暂缓下达用水计划。限用水单位在收到暂缓用水计划之日起3个月内对本单位进行水量平衡测试，分析用水情况，查找原因，并根据存在的问题，限期整改后确定用水计划。
　　六、供水企业应按规定时限抄表。市节约用水管理机构或所在区节约用水行政主管部门通过联网利用供水企业的抄表收费系统数据或其他形式对用水单位（户）实行双月考核或抄表结算同期考核。
　　七、用水计划、定额用水量调整，超计划、超定额用水量调整。
　　（一）用水单位因扩建、改建、产品结构调整以及产量、人员增加等原因，原有的用水计划无法满足其生产、生活需要的，可调整用水计划。
　　（二）用水户向市节约用水管理机构提出调整用水计划申请，附有关证明文件和材料，说明新增用水计划的理由，并提供水量平衡测试或用水节水评估报告书。市节约用水管理机构应当在收到申请之日起10个工作日内作出调整计划或进行水量平衡复测的决定。
　　（三）需开展水量平衡测试或用水节水评估的用水户应在3个月内完成测评。测试的3个月内暂不执行超计划加价收费。
　　（四）市节约用水管理机构应根据水量平衡测试或用水节水评估结果，决定是否同意调整用水计划。如基本达到合理用水和节水要求，水的重复利用率、用水单耗达到规定的行业标准，内部设施、管道完好，用水器具符合节水要求，按实际情况调整用水计划；如达不到要求，必须限期整改，待符合国家有关规定后调整用水计划，并按市政府有关规定执行。
　　（五）对季节性用水差异的生产、生活用水户，全年计划水量由用水单位自行安排各月用水量，并由市节约用水管理机构进行考核。对学校等单位寒暑假期间的用水量按比例压缩。
八、超计划、超定额加价收费程序。
　　（一）市节约用水管理机构或所在区节约用水行政主管部门根据对用水户的用水计划考核结果发出超计划、超定额用水通知书。
　　（二）用户对超计划、超定额用水通知书如持有异议，可在规定时间内查明原因并及时反馈市节约用水管理机构。市节约用水管理机构或所在区节约用水行政主管部门根据规定提出是否收费的意见，并将情况上报市城市供水行政主管部门。
　　（三）用户逾期未提出异议的视为认可。
　　九、用水单位应当按批准的计划水量用水，超过批准水量用水的，用水单位除按计量缴纳水费外，对超计划、超定额用水部分按下列标准缴纳超计划超定额加价费：
　　（一）超计划、超定额用水量在20%（含）以内的，按现行水价的1倍计收。
　　（二）超计划、超定额用水量在30%（含）以内的，累进部分按现行水价的2倍计收。
　　（三）超计划、超定额用水量在30%以上的，累进部分按现行水价的3倍计收。
　　十、超计划、超定额用水加价费由市节约用水管理机构负责征收，也可以由其委托供水企业或银行代收。
　　十一、任何单位和个人不得擅自减免超计划、超定额加价费，确需减免的，用水单位应当书面提出减免理由，由市节约用水管理机构提出意见，经市城市供水行政主管部门会同市财政、物价部门审核后确定。
　　可减免的条件：
　　（一）因水管突发爆裂、扑灭火灾大量用水等无法抗拒的自然灾害引起的超计划、超定额用水可酌情减免。
　　（二）当年节水整改方案实施并达到预期效果的，可抵免当年超计划、超定额用水加价收费的50%。
　　（三）因市政建设、水表面锈黄等原因造成确实无法抄表而估表的。
　　十二、用水单位在收到超计划、超定额加价费通知书之日起10个工作日内，向征收单位缴纳超计划、超定额加价费。逾期缴纳加价费的，按日加收加价费5‰的滞纳金。
　　十三、市节约用水管理机构必须按规定的收费范围和收费标准收取超计划、超定额加价费，在收费场所公开收费项目、收费范围和标准。在收费前应按规定向市价格主管部门申领《收费许可证》，并接受物价部门的监督和收费验审。收费单位应在每年1月10日前将上一年度的超计划、超定额加价收费收支报表报送市财政局、市物价局。
　　十四、超计划、超定额加价费收入按非税收入管理规定，统一使用由省财政厅监制的财政票据，金额上缴市财政专户，实行收支两条线管理。
　　十五、超计划、超定额加价费应用于节约用水专项工作。市节水管理机构可根据其承担的管理职能编制单位预算，经市财政审核批复，用于开展下列主要工作：
　　（一）节约用水规划、用水定额编制。
　　（二）节水器具、技术、工艺的研究和推广，节水设施建设补助。
　　（三）节水培训、水平衡测试、用水节水评估。
　　（四）节水宣传。
　　（五）节约用水的管理等相关事项。
　　十六、任何单位和个人不得截留、挤占或挪用超计划、超定额加价费。审计机关应当加强对超计划、超定额加价费的征收、使用和管理的审计监督。
　　任何单位和个人发现超计划加价费征收、使用和管理中存在违法情形的，有权投诉举报。接受投诉举报的机关应当依法及时作出处理。
　　十七、市、区节水行政主管部门和市节约用水管理机构以及其他有关部门及其工作人员有下列行为之一的，由上级管理部门按照管理权限对直接负责的主管人员和其他责任人员依法给予行政或者纪律处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
　　（一）不按照本办法规定收取超计划、超定额加价费的。
　　（二）未按照本办法第十六条规定范围使用超计划、超定额加价费的。
　　（三）违反本办法第十二条规定擅自减免超计划、超定额加价费的。
　　（四）其他违反财政法律、法规和纪律的行为。
　　（五）玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的行为。
　　十八、本办法自下发之日起试行。