转发市质监局关于宁波名牌产品认定和管理办法的通知

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转发市质监局关于宁波名牌产品认定和管理办法的通知

浙江省宁波市人民政府


转发市质监局关于宁波名牌产品认定和管理办法的通知



各县(市)、区人民政府,市政府各部门、各直属单位:
市质监局根据《浙江名牌产品认定和管理办法(试行)》(浙质发〔2003〕4 号),会同市有关部门、单位对2002年制定的《宁波市名牌产品认定和管理办法》进行了修改,经市政府同意,现将修改后的《宁波名牌产品认定和管理办法》转发给你们,请认真遵照执行。

附件:宁波名牌产品认定委员会组成人员名单


二○○五年十二月七日

宁波名牌产品认定和管理办法
市质监局
(二○○五年九月七日)

第一章 总 则

第一条 为进一步推进我市实施名牌战略和品牌建设,加强宁波名牌产品的监督管理,规范宁波名牌产品的认定,推动企业实施名牌战略,引导和支持企业创名牌,指导和督促企业提高产品(服务品牌)质量水平,进一步提高我市产品的知名度和市场竞争力,推动我市经济持续健康快速发展,根据《中华人民共和国产品质量法》、省质监局关于印发《浙江名牌产品认定和管理办法(试行)》的通知(浙质发〔2003〕4号)和市政府《关于进一步实施名牌产品战略发展培育名牌产品的通知》(甬政发〔1997〕127号)精神,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法所称宁波名牌产品是指实物(服务)质量达到国内或省内先进水平、在市内同类产品中处于领先地位、市场占有率和知名度居行业前列、用户(顾客)满意度高、具有较强市场竞争力,经宁波名牌产品认定委员会依据本办法评价、认定的产品(服务品牌)。
第三条 宁波名牌产品认定工作建立以企业综合实力和市场竞争力为基础,以市场评价为依据,以政府积极推动、引导、监督为保证,以用户(顾客)满意为宗旨的总体推进机制。
第四条 宁波名牌产品认定工作坚持企业自愿申请,科学、公正、公平、公开,不搞终身制,不向企业收费,不增加企业负担的原则。

第二章 组织管理

第五条 宁波名牌产品认定委员会(以下简称认定委员会)统一组织宁波名牌产品认定实施工作,推进宁波名牌产品的宣传和培育工作。
认定委员会是由市级行政执法部门、经济综合部门、行政主管部门、行业管理部门、宣传部门和社会团体组成的非常设机构。认定委员会办公室设在市质量技术监督局,负责认定委员会的日常事务,承担宁波名牌产品认定的组织协调工作。
第六条 认定委员会根据工作需要,聘请相关行业协会负责人和有关方面专家组成若干专业(行业)评审组,各专业(行业)评审组在认定委员会办公室组织下开展对宁波名牌产品的评价,评价工作依据本办法进行,并向认定委员会报告评价结果。
第七条 市质量技术监督局对认定委员会的日常工作进行监督并处理投诉,组织实施对宁波名牌产品的监督管理。
各县(市)、区质量技术监督部门在本行政区域内负责宁波名牌产品的推荐工作,并对辖区内宁波名牌产品进行监督管理。

第三章 申请条件

第八条 申请宁波名牌产品的要求:
(一)申请宁波名牌产品的企业,应符合以下条件:
1.有独立的法人资格,并与申请产品的注册商标和核准范围相一致。
2.具有先进可靠的生产条件和技术装备,技术创新、产品开发能力居全市同行业前列。
3.具有完善的计量检测体系和计量保证能力。
4.质量管理体系健全并有效运行,未出现重大质量责任事故。
5.具有完善的善后服务体系,用户(顾客)满意程度高。
(二)申请宁波名牌的产品(服务品牌),应符合以下条件:
1.符合国家有关法律、法规和产业政策规定,批量生产已满3年,达到一定规模经济;年销售额、实现利税、产品(服务品牌)成本费用利润率和总资产贡献率居本行业前列,工业产品上年度销售额在6000万元以上(自营出口额在500万美元以上、高新技术产品在4000万元以上),或上年度产品销售额居全国同类行业前十位、省内同类行业前三位;农产品的种植(养殖)规模或生产规模、第三产业的服务收益居全市同类产品前茅,并具有良好的发展前景。
2.实物(服务)质量稳定,在市内同类产品(服务品牌)中处于领先地位,并达到国内或省内先进水平,市场占有率、出口创汇率、品牌知名度、用户(顾客)满意度居市内同类产品前列。
3.产品按照国际标准或国外先进标准及我国现行标准组织生产(服务),农产品应建立农业标准化体系,按照产品标准或农业地方标准组织生产,产前、产中、产后均实施标准化管理。
4.产品的生产和环境必须符合清洁生产、安全生产和环保的要求。
第九条 凡有下列情形之一者,不能申请宁波名牌产品:
(一)企业注册地址不在宁波市内的。
(二)产品使用市外注册商标的。
(三)列入许可证、强制认证等管理范围的产品而未获证的。
(四)产品在近3年内有被市级以上质量监督抽查被判为不合格经历的,出口产品检验有质量不合格经历的,产品因质量、卫生、环保、安全等问题受到处罚或遭到国外索赔的。
(五)企业在近3年内发生质量、安全事故,或者有重大质量投诉经查证属实的。
(六)用户(顾客)对质量问题反映强烈的产品(服务品牌)。
(七)有其他严重违反法律、法规行为的。

第四章 评价指标

第十条 建立以市场评价、质量评价、效益评价、发展评价和诚实守信为主要内容的评价指标体系。
第十一条 市场评价主要评价申报产品(服务品牌)的市场占有水平、用户(顾客)满意水平和出口创汇水平;质量评价主要评价申报产品的实物质量水平(服务品牌质量水平)和申报企业的质量管理体系;效益评价主要评价申报企业实现利税、产品(服务品牌)成本费用利润水平和总资产贡献水平;发展评价主要评价申报企业的技术开发水平和企业规模水平;诚实守信主要评价申报企业信用状况。评价指标向拥有自主知识产权和核心技术的产品(服务品牌)适当倾斜。
第十二条 产品评价细则的制定、综合评价中评分标准的确定、不同评价指标权数的分配、不能直接量化的指标的评价方法、评价中复杂因素的简化以及综合评价结果的确定等,由认定委员会办公室确定。

第五章 认定程序

第十三条 宁波名牌产品认定工作每年进行一次。每年的3月底为受理宁波名牌产品申请的截止时间。
第十四条 企业在自愿的基础上如实填写《宁波名牌产品申请表》、提供有关证明材料,并按规定日期报各县(市)、区质量技术监督部门。
第十五条 各县(市)、区质量技术监督部门接到企业《宁波名牌产品申请表》后,对照宁波名牌产品申报条件进行预审,同意推荐的,签署意见并盖章后,按规定时间报认定委员会办公室。
第十六条 认定委员会办公室对各地上报的推荐材料进行资格审查,并对申报材料中有关企业的经营、产品(服务品牌)质量、用户(顾客)满意度、诚实守信情况等方面进行初审,提出初审意见,确定初审名单。
第十七条 各专业(行业)评审组根据相关部门提供的审核、审查、测评意见,对申报产品(服务品牌)进行综合评价,形成评价报告,并据此向认定委员会办公室提交本专业(行业)的宁波名牌产品建议名单。
第十八条 认定委员会办公室将各专业(行业)评审组提出的建议名单进行汇总分析(必要时组织现场审核)后,确定提交认定委员会全体会议审议的初选名单。
第十九条 认定委员会全体会议审议确定宁波名牌产品名单,采用委员表决方式,并满足以下条件:
1.委员会必须有三分之二以上委员参加表决;
2.委员会主任必须参加;
3.参加表决的委员中必须有三分之二以上委员同意。
第二十条 认定委员会将全体会议审议确定的名单通过媒体向社会公示,在一定期限内征求社会意见。
第二十一条 经过广泛征求意见确定的名单必要时再次提交认定委员会全体会议审议、确定并公布。以宁波名牌产品认定委员会的名义授予“宁波名牌产品”称号,颁发宁波名牌产品证书和奖牌。

第六章 监督管理

第二十二条 宁波名牌产品证书有效期为3年,有效期满后证书自动失效,企业可以按照本办法有关程序自愿申请复评。
第二十三条 在有效期内,企业可在获得宁波名牌产品称号的产品及其包装、装潢、说明书、广告宣传以及有关材料中使用统一规定的宁波名牌产品标志,并注明有效期限。法律、法规另有规定的除外。
第二十四条 宁波名牌产品在有效期内未发生质量事故的,免于市级及以下政府部门的定期质量监督检查,其生产(服务)企业享受市级及以下政府、部门对名牌产品的扶持政策。
第二十五条 宁波名牌产品在有效期内,列入打击假冒、保护名优活动的范围,其生产(服务)企业应配合执法部门作好真假鉴别工作。
第二十六条 从宁波名牌产品中择优向省质量技术监督局推荐浙江名牌产品和向国家质量监督检验检疫总局推荐中国名牌产品。
第二十七条 对已获得宁波名牌产品称号的产品(服务品牌),如产品(服务品牌)质量发生较大波动,消费者(用户)反映强烈,出口产品遭到国外索赔,企业发生重大质量事故,企业的质量保证体系运行出现重大问题等,认定委员会可以暂停或者撤销该产品(服务品牌)的宁波名牌产品称号。
第二十八条 宁波名牌产品标志是质量标志。宁波名牌产品称号、标志只能使用在被认定型号、规格的产品(服务品牌)上,不得扩大使用范围。未获得宁波名牌产品称号的产品(服务品牌),不得冒用宁波名牌产品标志;被暂停或者撤销宁波名牌产品称号的产品(服务品牌)、超过有效期未重新申请或重新申请未通过认定的产品(服务品牌),不得继续使用宁波名牌产品标志;禁止转让、伪造宁波名牌产品标志及其特有的或者与其近似的标志。
第二十九条 认定委员会对各级名牌产品生产(服务)企业进行跟踪管理。中国名牌、浙江名牌、宁波名牌产品的生产(服务)企业应按季如实填报《名牌产品跟踪调查表》,作为名牌产品考核评价主要依据。
第三十条 参与宁波名牌产品评价工作的有关机构和人员,要保守申报企业的商业和技术秘密,保护知识产权;要严以律已,公正廉洁,严格按照有关规定、程序进行评价。对违反规定的单位或个人,取消其评价工作资格。凡滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊,尚未构成犯罪的,由其所在的工作单位给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十一条 申请企业及有关机构所提供的数据应当真实,严禁弄虚作假。对于采取不正当方法获取宁波名牌产品称号的,取消其宁波名牌产品称号,并通报批评,3年内不予受理该企业的宁波名牌产品申请。

第七章 附则

第三十二条 除按本办法进行宁波名牌产品认定工作外,其他组织和个人不得进行宁波名牌产品评价活动。
第三十三条 本办法由宁波市质量技术监督局负责解释。
第三十四条 本办法自发布之日起实行,《宁波市名牌产品认定和管理办法》(甬政办发〔2002〕279号)同时废止。

附件

宁波名牌产品认定委员会组成人员名单

主 任:市质监局主要负责人
副主任:市质监局、市经委、市农办、市贸易局、市外经贸局、市环保局、市统计局、市工商局、宁波检验检疫局负责人,市质量管理协会会长
委 员:市委宣传部、市经委(行业办)、市农办、市贸易局、市外经贸局、市环保局、市统计局、市质监局、市工商局、宁波检验检疫局职能处室主要负责人,市质量管理协会、市消费者协会秘书长
认定委员会下设办公室,办公室主任由市质监局质量管理处处长兼任。



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四川省旅游管理条例(2003年修正)

四川省人大常委会


四川省旅游管理条例

(1997年10月17日四川省第八届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过,根据2003年7月24日四川省第十届人民代表大会常务委员会第四次会议《关于修改〈四川省旅游管理条例〉的决定》修正)
四川省第十届人民代表大会常务委员会公告第5号
《四川省人民代表大会常务委员会关于修改〈四川省旅游管理条例〉的决定》已由四川省第十届人民代表大会常务委员会第四次会议于2003年7月24日通过,现予公布,自公布之日起施行。
四川省人民代表大会常务委员会2003年7月24日四川省人民代表大会常务委员会关于修改《四川省旅游管理条例》的决定
2003年7月24日四川省第十届人民代表大会常务委员会第四次会议通过
四川省第十届人民代表大会常务委员会第四次会议决定,对《四川省旅游管理条例》作如下修改:
一、删去第十五条:“境外旅行社在我省申办旅游办事机构,应经省旅游行政主管部门审核同意后报国家旅游行政主管部门审批。”
二、删去第十八条:“旅游行业实行定点管理。具备条件的景区(景点)、餐饮、住宿、商店、交通、文娱等旅游经营单位或个人可提出定点经营申请,经旅游行政主管部门审查同意后,授予旅游定点标志,方可接待旅游团队。定点实施办法由省人民政府制定。
旅行社不得在非定点单位安排接待旅游团队。”
三、删去第十九条:“旅游车(船)由旅游行政主管部门实行定车(船)标志管理。旅行社不得租用非定点车(船)接待旅游团队。”
四、删去第二十六条:“旅游行政主管部门会同相关部门对旅游景区实施分等定级管理。其主要内容为:
(一)法律、法规的执行情况;(二)游览秩序和治安状况;(三)服务质量;
(四)设施、设备完好状况;(五)安全、卫生状况。
分等定级标准由省人民政府另行规定。”五、删去第三十二条第三项:“(三)违反本条例第十八条第二款、第十九条规定的,对旅行社处以5000元以上2万元以下罚款。”
六、删去第三十三条:“旅游定点单位或个人服务质量达不到规定标准的,由旅游行政主管部门责令限期改正,不具备旅游定点条件的,由旅游行政主管部门取消旅游定点资格。”
七、第二十七条改为第二十三条,其第二款修改为:“旅游景区景点票价的确定和调整,必须按物价管理权限报批。对旅游团队自批准上调价格公告之日起延迟90日执行。”
有关内容修改后,条文顺序作相应调整。
本决定自公布之日起施行。《四川省旅游管理条例》根据本决定作相应修改后,重新公布。
第一章总则
第一条为保护和合理开发利用旅游资源,规范旅游市场,维护旅游者和旅游经营者的合法权益,促进旅游业的健康发展,根据国家有关法律、法规,结合四川实际,制定本条例。
第二条凡在本省行政区域内经营旅游业务、进行旅游活动和旅游管理工作,均应遵守本条例。
法律、法规另有规定的,从其规定。
第三条本条例所称旅游业,是指利用旅游资源和旅游服务设施,从事旅游招徕、接待,为旅游者提供交通、游览、住宿、餐饮、购物、文娱等综合性服务的行业。
第四条县级以上人民政府应当加强对旅游工作的领导,将旅游业的发展纳入国民经济和社会发展计划,加大旅游投入,改善旅游环境,开拓旅游市场。
第五条旅游业实行“统一领导,分级管理”的原则。
省旅游行政主管部门对全省旅游业实行行业管理。
市(州)、县旅游行政主管部门对本辖区旅游业实行行业管理。
计划、建设、工商、林业、公安、交通、物价、贸易、文化、卫生、环保、宗教等行政管理部门根据法律、法规规定,按照各自的职责分工,配合旅游行政主管部门共同做好旅游业的管理工作。
第二章旅游资源
第六条本条例所称旅游资源是指对旅游者产生吸引力,可以为旅游业发展所利用,并能产生经济效益和社会效益的自然景观、人文景观和民俗风情等。
县级以上人民政府应当对本辖区内旅游资源进行普查和评估,编制旅游业发展规划,并组织实施。
旅游业发展规划,应当符合国土规划、城市总体规划、风景名胜区规划和文物保护规划。
第七条鼓励社会多渠道筹集旅游发展资金,按照规划要求开发旅游资源,建设旅游设施。
第八条禁止兴建宣扬封建迷信和有害人民身心健康的景观。
第九条任何单位或个人都有义务保护旅游资源,不得在旅游区内采石、开矿、挖沙、毁林开荒、捕猎等,不得在旅游区内建设污染环境、损害景观的设施,不得在景区内超标准排放污染物。
第三章旅游经营者
第十条本条例所称旅游经营者是指专门或主要经营旅游业务,直接为旅游者提供单项服务的单位和个人。
旅游经营者必须依法经营、公平竞争、诚实守信、同质同价,为旅游者提供健康、文明、规范化的服务,不得擅自提高收费标准或削减服务项目、降低服务标准。
旅游经营者有权按国家价格政策制定合理的商品或服务价格;有权拒绝乱收费、乱罚款和各种摊派。
第十一条旅游经营者应当配备旅游安全设施,建立健全旅游安全责任制度。
旅行社应按国家规定为旅游者办理旅游意外保险。
第十二条当旅游者的人身、财产受到意外损害时,旅游经营者应当及时采取救助措施,并在24小时内向公安机关、旅游行政主管部门或其他有关行政管理部门报告。
第十三条经营国际、国内旅游业务的旅行社,必须按照国务院《旅行社管理条例》的规定,办理旅行社业务经营许可证、缴纳质量保证金,并经工商登记后,方可经营旅游业务。
第十四条旅行社应当按照核定的业务范围开展经营活动。国内旅行社不得经营国际旅游业务;未取得经营中国公民自费出境旅游业务资格的国际旅行社,不得经营出境旅游业务,公安部门不得为其办理出境手续。
第十五条旅游宾馆、饭店按国家规定实行评定星级和星级复核制度。未评定星级的宾馆、饭店不得使用有关星级称谓和标志。
第十六条星级宾馆、饭店的经理、旅行社经营管理人员及导游,均应按国家规定取得资格证书后方可任职上岗。
第十七条旅行社应当与旅游者签订旅游合同,制定旅游团队运行计划,并按合同约定和团队运行计划提供服务。
旅行社因不可抗力而减少服务项目的,应当酌情减免相应的服务费用。因旅行社的过失不能兑现旅游合同和团队运行计划,给旅游者造成损失的,应予赔偿。
第十八条导游人员必须按旅行社与旅游者签订的旅游合同和团队运行计划提供相应的服务,不得擅自减少服务项目或擅自改变团队运行计划。
旅游从业人员不得索要小费,收受回扣。
第十九条未经批准,旅行社不得安排境外旅游者到非对外开放地区旅游。
第二十条旅游景区、景点不得擅自提高门票价格;不得实行联票、套票和借园中园重复收取门票。
旅游景区、景点票价的确定和调整,必须按物价管理权限报批。对旅游团队自批准上调价格公告之日起延迟90日执行。
第四章旅游者
第二十一条旅游者在旅游活动中享有下列权利:
(一)自主选择旅游经营者和服务内容、方式,拒绝旅游经营者的强制交易;
(二)了解旅游商品及旅游服务质量的真实情况;(三)获得人身、财产安全保障;(四)按照合同约定,获得质价相符的旅游服务;(五)民族风俗习惯和宗教信仰受到尊重。
第二十二条旅游者在旅游活动中应当履行下列义务:(一)遵守国家法律、法规和社会公德;
(二)保护旅游资源和旅游设施;
(三)维护旅游秩序和安全;
(四)尊重旅游地的民族风俗习惯和宗教信仰;
(五)保护环境,爱护公共卫生。
第二十三条旅游者合法权益因旅行社的过失受到损害时,可以直接向旅游经营者提出赔偿要求,可以直接向损害其合法权益的经营者所在地或损害行为发生地的旅游等有关行政主管部门或其上级行政主管部门投诉,也可以直接向人民法院提起诉讼。
第五章旅游管理
第二十四条旅游服务项目的收费应明码标价。实行国家定价、指导价或价格监审的,按物价部门有关规定严格执行。
第二十五条旅游经营单位或个人不得欺诈旅游者,不得强迫旅游者接受有偿服务。
任何单位或个人不得圈占观景点进行出租或垄断经营。
第二十六条全省建立旅游质量监督网络,旅游行政主管部门和主要景区应设立旅游质量监督管理机构或专(兼)职旅游质量监督管理员。旅游行政主管部门应当建立健全旅游投诉制度,及时受理和处理旅游者对旅游经营者的投诉。
第二十七条旅游行政主管部门及有关行政管理部门的执法人员执行公务时,须出示国家或省统一制作的行政执法证件。
第六章法律责任
第二十八条违反本条例规定有下列行为之一的,由县级以上旅游行政主管部门给予处罚:
(一)违反本条例第十五条规定的,责令限期改正,逾期不改正的,处以5000元以上2万元以下罚款;
(二)违反本条例第十六条规定的,责令限期改正,逾期不改正的,可处以200元以上1000元以下罚款;
(三)违反本条例第十七条第一款、第十八条第一款规定,责令改正,对旅行社可并处3000元以上1万元以下罚款;
(四)违反本条例第十八条第二款规定,责令改正,没收违法所得,可并处违法所得2倍以上5倍以下罚款;
(五)违反本条例第二十条规定,责令限期改正,逾期不改正的,处以5000元以上2万元以下罚款。
第二十九条违反本条例第二十五条规定的,由工商行政管理部门责令限期改正,没收违法所得,可并处500元以上1000元以下罚款;上级主管部门应当责令景区管理机构限期整改。
第三十条违反本条例其他规定的,由旅游等有关行政主管部门依照有关法律、法规处理。
第三十一条旅游行政主管部门及其工作人员玩忽职守,滥用职权,徇私舞弊的,由其所在单位或上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十二条当事人对行政处罚不服的,可依法申请行政复议或提起行政诉讼。
第七章附则
第三十三条本条例自公布之日起施行。

在建房屋抵押预告登记探析

姜永华 贵州大学法学院法律系2001级民商法研究生


[内容摘要]:本文探讨在建房屋抵押预告登记,通过对在建房屋抵押的标的和在建房屋抵押合同性质的定性和我国在建房屋抵押登记常见问题的揭示,进而得出在建房屋抵押预告登记在于预告登记权利人获得将来建成房屋抵押登记的请求权。为建成房屋抵押登记提供条件,并最终在抵押人不履行债务时,从变卖抵押房屋的价款中优先受偿。
[关键词]: 在建房屋 抵押 预告登记

在建房屋抵押预告登记,目前在大多数国家民法理论和实务上未见有深入研究。我国关于此问题在理论上和立法上也存在许多不完善之外,在司法适用过程中,对于在建房屋抵押效力的认定仍缺乏一个统一的标准,这导致在建房屋抵押所应具有的担保和融资作用不能充分发挥。因此,笔者力求对这一问题进行浅显的探讨。
一 在建房屋抵押预告登记的理论基础
在建房屋抵押预告登记与建成房屋抵押登记是不同的。首先,已经建成房屋的标的物是特定的,即建成好的房屋,在建房屋抵押的标的物则不容易确定,是正在建造中的房屋还是将来建造好的房屋?笔者认为,是将来建造好的房屋,因为债权人与债务人签订抵押合同,一般而言,债权人必须要求债务人的标的物特定,如果债务人的标的物不特定,则债权人的抵押权就可能无法实现。如果以正在建造中的房屋作为抵押权的标的,那么在建房屋在工程期间每天都在发生变化,我们便无法确定抵押权的标的究竟是什么,并且在建房屋在建筑形态上表现为建筑材料,在工程尚未完工以前并没有多大价值,通过交易债权人也很难获得与建成房屋抵押登记实现抵押权所期望的价值,而已经建成的房屋则可以满足上述要求。所以在建房屋抵押权的标的为将来建成的房屋。其次,在建房屋抵押预告登记合同与建成房屋抵押登记合同不同。两者最大的区别在于抵押权成立与生效的时间上,已经建成房屋抵押合同与抵押权的成立具有统一性,经过抵押登记后抵押权生效。而在建房屋抵押是以将来建成的房屋作为抵押标的物,其抵押合同是以获得将来权利为目的的协议,而不是现在就能获得的权利,其抵押权虽然能与抵押合同在设立时一并成立,但其生效则只能在房屋建成并经过登记后才能生效。从这个意义上说,在建房屋抵押合同是一种附条件的民事法律行为,而不是附期限的民事法律行为,因为现实生活中的“胡子工程”和“烂尾楼”其期限已经完成而条件并未成就。只有在条件成就时权利人经过登记方可实现其权利。
由于我国登记机关的原因,在建房屋抵押经常出现当事人向政府、房产局报批的行为。这一行为不是登记行为,因为我国法律、法规规定房屋抵押必须经过登记,如《中华人民共和国城市房地产管理法》第48、49条分别规定“房地产抵押,应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。”“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”所以房屋抵押必须经过登记。由于在建房屋抵押标的是将来建造的房屋,不可能在房产局办理权属登记,因此只能办理在建房屋抵押的预告登记。为什么要办理抵押预告登记?因为当事人间设立、变更或消灭物权,都会涉及第三人的利益,为了保护当事人和第三人的利益,这就需要公示为社会公众所知晓。动产物权变动的公示方法是交付,不动产物权变动的公示方法是登记。通过登记使第三人了解房屋抵押的情况,知道谁是抵押债权人、谁是抵押人及其相关详细信息。如果房屋抵押不采用一定的公示方法表明某人享有某种物权,则极有可能使第三人与当事人遭受损害。在在建房屋抵押中,债权人应当知道该在建房屋是否设定抵押以及设定的第几顺位的抵押,关系到抵押权人将来能否实现其抵押权。因此,法律要求当事人在设立房屋抵押时,必须通过登记的方式,使房屋抵押的事实能够为第三人所知悉,一方面使当事人的利益得到维护,另一方面也使第三人不至于在房屋抵押中蒙受损害,从而维护抵押权利人与相关当事人的利益。因此无论是已建成的房屋还是在建房屋都必须进行登记,而在建房屋则应当进行预告登记。所以当事人向政府、房产局报批的行为因缺乏法律依据,缺乏登记程序,缺乏为第三人查阅知晓的方式而不是登记行为,其所设立的房屋抵押从严格意义上讲,不受法律的保护。从而警告在建房屋抵押当事人在抵押时为了保护自己的利益应当进行预告登记,增强公民的私法意识,维护自己的权利,突出法律所规定的登记行为。
二  在建房屋抵押预告登记的法律效力
预告登记制度为德国民法所创立,我国学术界将其翻译为预告登记、预登记、暂先登记等。预告登记是不动产登记法上与本登记相对应的一项登记制度,是为了保全一项登记请求权而为的一种登记(蔡耀忠主编:《中国房地产法研究》,法律出版社2002年版,第144页)。《中华人民共和国城市房地产管理法》第46条规定:“房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。”在建房屋抵押预告登记,是指为保全在建房屋抵押预告登记权利人获得将来建成房屋或者抵押顺位的请求权而进行的提前登记。在建房屋抵押预告登记与建成房屋抵押登记的区别在于:建成房屋抵押登记是抵押人为担保债务的履行而以建成房屋作为抵押标的物所进行的抵押登记,在债务人不清偿债务时,从房屋变价的价款中优先受偿;而在建房屋抵押预告登记是为了保全抵押权人获得将来建成房屋为抵押标的的请求权。在建房屋抵押预告登记作出后,并不立即导致房屋抵押权的实现,而只是使预告登记申请人取得一种请求将来发生房屋物权抵押的权利。纳入预告登记请求权,对后来发生与该项请求权内容相同的房屋物权的处分行为,具有保全的效力,以确保将来发生该请求权所期待的法律结果。在建房屋抵押预告登记的实质是预告登记债权人约束预告登记债务人使其承担将来建成房屋作为抵押标的物的义务。在建房屋抵押预告登记的效力表现在:1,顺位优先的效力。如甲将正在建造中的房屋抵押与乙,并进行了预告登记,在存在在建房屋余值的情况下又抵押给丙,丙也进行了预告登记。此后,不管甲有履行债务的能力,还是没有履行债务的能力,甚至破产,在甲履行债务时,则乙抵押预告登记的顺位优先于丙。但我国法律违背私法自治的原则,规定抵押人必须以在建房屋的全部作为标的物,这不利于抵押人充分利用其财产。2,警告的效力。由于在建房屋预告登记具有顺位优先的效力,所以第二顺位及其下的顺位的抵押权人为了确保自己的抵押权得以实现,必须对抵押人的资质和信用进行审查,在建房屋抵押预告登记就能提供抵押人的详细情况,警告顺位在后的抵押权人谨慎从事以决定是否提供担保,从而避免上当受骗。3,保全权利的效力。在建房屋抵押预告登记后,虽然抵押预告登记债务人已经承担了债法上抵押房屋的义务,但抵押预告登记债权人除债法上的请求权外,并无排斥债务人再进行抵押的权利。如果抵押预告登记债务人再为抵押行为,则可能对在建房屋抵押预告登记债权人不利。法律为平衡当事人间的利益,保全抵押预告登记债权人获得房屋的请求权,规定在拍卖或变卖在建房屋价款中优先受偿。因此,在建房屋保全权利的效力是在建房屋抵押预告登记最重要的效力。如果在建房屋抵押不进行预告登记,则抵押权利人不享有将来建成房屋的请求权,更不能从变价建成房屋的价款中优先受偿,其抵押权就不能实现。所以,在建房屋抵押权人在抵押时,应当进行预告登记,以获得法律的保护。而我国尚无在建房屋抵押预告登记制度,实践中有确立这一制度的必要,以保护预告登记债权人的利益。
总之,在建房屋抵押预告登记并不产生债务人不履行债务时从拍卖在建房屋的价款中优先受偿的法律后果,而只是对将来建成房屋所作的一种事先约束,以约束债务人以将来建成房屋作为抵押标的物。在房屋建成后,债务人有履行在建房屋抵押合同规定的义务和在建房屋抵押预告登记的责任,配合在建房屋抵押预告登记权利人向房屋登记机关提出变更登记,转变为房屋抵押登记,从而实现在债务人不能清偿债务时,以拍卖、变卖建成房屋的价款优先受偿。

On Advance Mortgage Registration of Buildings under Construction
Jiang Yonghua
Abstract:Through the object of the buildings under construction,determining the nature of the mortgage contracts of these buildings and discussing the common problems of advance mortgage registration of buildings under construction in China,this paper draws the conclusion that the corresponding right holder of advance mortgage registration can have a claim for the mortgage registration of the buildings when the construction is finished in the future.Thus they can lay the basis for the mortgage registration of the constructed buildings and enjoy the preferential compensation from selling off the mortgaged buildings when the mortgager fails to fulfill his obligation.

Key words:Buildings under construction;Mortgage;Advance Registration.