福建省物价局 福建省住房和城乡建设厅等


福建省物价局 福建省住房和城乡建设厅 福建省财政厅关于印发《福建省公共租赁住房租金管理暂行办法》的通知

闽价服〔2012〕25号


各市、县物价局、建设局（住房保障与房产管理局）、财政局：
《福建省公共租赁住房租金管理暂行办法》已报经省政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。


　　　　　　福建省物价局 福建省住房和城乡建设厅 福建省财政厅

　　　　　　　　　　　　　　　　　　 二○一二年一月二十日



福建省公共租赁住房租金管理暂行办法


第一条 为规范公共租赁住房租金管理，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发[2011]45号）、《福建省人民政府关于进一步加快公共租赁住房建设的意见》（闽政[2011]18号）、《福建省人民政府办公厅转发省住房和城乡建设厅等单位关于加快发展公共租赁住房实施意见的通知》（闽政办[2010]242号）等有关规定，制定本办法。
第二条 本省行政区域内公共租赁住房的租金管理适用本办法。
第三条 本办法所称公共租赁住房，是指政府主导投资、建设和管理，或由政府提供政策支持、其他各类主体投资建设、纳入政府统一管理，限定套型面积和按优惠租金向符合条件的住房困难家庭或职工供应的保障性住房。
第四条 政府投资建设并运营管理的公共租赁住房租金实行政府定价，租金标准由市、县价格部门会同住房保障、财政等部门提出，经同级人民政府批准后确定，并向社会公布。
各类企业和其他机构投资建设、运营管理的公共租赁住房租金实行政府指导价，租金标准可在市、县价格部门会同住房保障、财政等部门核定的租金标准基础上上下浮动，但上浮幅度不得超过10%。
第五条 制定和调整公共租赁住房租金，应当以保证正常运营和维修管理为原则，综合考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力，按照不同地段或不同区域、不同房屋类别等因素合理确定。
第六条 公共租赁住房的租金标准，可采用市场租金比例法测算确定，也可采用成本租金法测算确定。
（一）市场租金比例法是指按照同地段或同区域、同类别住房市场租金的一定比例确定公共租赁住房租金标准的方法。公共租赁住房的租金标准原则上按同地段或同区域、同类别住房市场租金50%-70%的比例确定，具体比例由所在地市、县人民政府确定。
（二）成本租金法是指按照住房成本租金的构成因素，并结合市场供求状况确定公共租赁住房租金标准的方法。公共租赁住房的成本租金原则上由房屋的建筑物折旧费、维修费、管理费、贷款利息等因素构成。
第七条 制定和调整公共租赁住房租金所依据的同地段或同区域、同类别住房市场租金，可由所在地市、县建设（房地产）主管部门根据房屋租赁合同备案信息提供，也可由公共租赁住房项目管理单位调查测定或委托具有相应资质的专业估价机构测定。
第八条 按照本办法确定的公共租赁住房租金为某幢、项目或区域的房屋建筑面积租金单价，单位为元/平方米。
第九条 公共租赁住房的租金标准，应当根据住房市场租金水平实行动态管理，一般3年调整公布一次，或者根据住房市场租金变化情况适时调整公布。
第十条 因收入等情况变化而不再符合租住公共租赁住房条件的，承租人应按合同约定退回公共租赁住房；未按合同约定退回的，按照有关规定处理，并自应当收回之日起按市场租金标准缴交租金。
第十一条 公共租赁住房租金不包括承租人租赁期间实际发生的水、电、气、有线电视、通迅、卫生和物业服务等费用。
第十二条 政府投资建设并运营管理的公共租赁住房租金收入，应按照政府非税收入管理的规定缴入同级国库，实行“收支两条线”管理。租金收入专项用于公共租赁住房的维护、管理、偿还建设贷款和投资补助。
各类企业和其他机构投资建设、运营管理的公共租赁住房租金收入，应优先用于公共租赁住房的维护、管理和偿还建设贷款。
第十三条 公共租赁住房经营单位应于每年3月底前书面向所在地市、县价格、住房保障和财政部门报送公共租赁住房租金执行情况和收支情况。
第十四条 各级价格部门应加强对公共租赁住房的成本监审和租金行情监测，及时掌握公共租赁住房成本和租金变动情况。
第十五条 各级价格部门要加强对公共租赁住房租金的监督检查。对有下列价格违法行为的，由价格部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规和规章予以严肃处理：
（一）超出政府定价和指导价收取公共租赁住房租金的；
（二）未按规定明码标价的；
（三）住房租金外违规收取费用的；
（四）有其他价格违法行为的。
第十六条 本办法由省物价局会同省住房和城乡建设厅、省财政厅负责解释。
第十七条 本办法自2012年3月1日起施行。

　　公司一般不会放弃任何一次获取利润的机会，这是公司背后所承载的使命和宣言。德国洪堡大学社会学教授汉斯—皮特·米勒也曾说过“公司往往带着他们的远见和计划闯入一片已经稳定的领域，并且会彻底颠覆这片领域，很多原有的公司因为他们的出现而破产。这些新的公司成为市场领导者，这就是毁灭性的创造。但这也是典型的市场经济活力。”而公司的这种远见和计划闯入缘于智力与资本要素的组合，达到资源的有效配置，有利于公司价值及业绩提升。股东基于公司经营业绩主张盈余分配，这反映出股东对公司利润的索取权。实践中，由于公司盈余分配政策受法律、公司、股东等因素制约，这是盈余分配应考虑的问题。

　　《公司法》第37条、38条规定，有限责任公司股东会由全体股东组成。股东会是公司的权力机构，依照本法行使审议批准公司的经营方针和投资计划；审议批准公司年度财务预算方案、决算方案；审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案。以及我国《公司法》第167条第3款规定，公司从税后利润中提取法定公积金后，经股东会或股东大会决议，还可以从税后利润中提取任意公积金。该法第167条第4款规定，公司弥补亏损和提取公积金后所余税后利润，有限责任公司依照本法第35条的规定分配；股份有限公司按照股东持有的股份分配，但股份有限公司章程规定不按持股比例分配的除外。在实际公司运作过程中，基于满足公司未来业务进一步发展的需要，例如为增强自身偿债能力，扩大生产经营和预防意外亏损，通过减少盈余股利分配，会增加公司保留盈余，相当于把股东投资的报酬作为对企业的再投资，从而减少了外部筹资需求，这与公司整体长远利益及发展应该是一致的。但是过分强调满足公司未来业务进一步发展的需要，即便当公司有可供发放的盈余的时候，却以各种理由不正当地拒绝向股东派发盈余，这侵犯股东合法权益。

　　《公司法》第100条和第109条规定，股利分配的方案由董事会制定并由股东大会通过，公司股利分配属于公司股东大会的决策事项。基于股东、债权人及其他利益相关方利益保护，股东大会审议批准公司的利润分配方案时，应当以财务报表作为依据，并依法缴纳税款、弥补亏损、提取法定公积金、公益金。现实中存在有些公司存在私设账外账、通过往来款项交易少计收入，即便经会计师事务所审计，亦未能全面反映公司经营状况。加之，一般股东大会的表决是依据资本多数原则，所以公司的股利分配方案往往成为大股东操纵的工具，这造成了现实中大股东与中小股东利益失衡，不利于中小股东的合法权益，同时也不利于债权人利益保护。

　　实际上，公司盈余分配方案影响公司盈余资金、公司净值、股权（含控制权）稀释、股东税负及财务风险等。公司盈余分配作为公司实践操作上的一项激励机制，应坚持依法分配原则、资本保全原则，统筹考虑多方及长短期利益、保护债权人利益等问题。基于此，笔者认为对公司盈余分配过程中出现的问题应采取必要的应对措施，以便让公司盈余这块蛋糕分配得更合理，符合股东及相关利益主体的诉求，也有利于培育市场信心，具体来说要做好以下几点。

　　一是处理好盈利、股利与新投资之间的关系。试想当公司不发行新股，公司把盈利一部分作为当期股利，其余一部分进行新投资。由于存在新的投资，新投资涉及投资回报率，当保留利润投资回报率大于市场必要报酬率时，一般认为保留利润盈余投资可增加公司的价值，故应以市场眼光及视角来审视公司利润盈余分配问题，这是公司盈余分配实践中应予以关注的问题。

　　二是融入债权人利益保护机制。资本的来源构成有负债和所有者权益，而公司的利润盈余的部分系所有者权益范畴。基于债权人的利益保护视角，债权人一般倾向于多盈余少分配股利，这样可以降低公司的资产负债率，公司的偿债能力即得到保证，这也是债权人对公司的股利分配政策进行必要限制所在。如公司举债能力较强，可以采取较为宽松的股利分配政策，不至于损害债权人利益。

　　三是适度地实施股票回购。股票回购系指公司有现金时，向股东回购自己的股票，使流通在外的股份减少。股票回购成为公司向股东分配利润的一个重要形式，具有避税效用，股票回购为鼓励政策提供了一种有效替代形式。根据每股股利等于公司股利总额与公司流通股数的比值，当股票回购时，流通在外的股数减少，每股股利增加，从而会使估价上升，股东能因此获得资本利得，变相于公司支付给股东现金股利，以此来代替现金股利。由于现金股利税负较高，资本利得税负较低，通过股票回购方式其节税功能明显。同时公司进行股票回购有利于向市场传递估价被低估的信号，避免股利波动带来的负面影响。

　　四是处理好大股东与中小股东利益。处理好大股东与中小股东关系关键在于公司财务信息获取要对称，笔者认为，应完善公司章程，规定公司聘请承办审计业务的会计师事务所时应听取中小股东的意见。公司股东盈余分配涉及中小股东权益纠纷，应先通过内部救济程序，力求就公司盈余分配在大股东与中小股东间寻找平衡点。

　　（作者单位：江西武宁县人民法院）