国家土地管理局关于贯彻《城市房地产管理法》若干问题的批复
国土局
国家土地管理局关于贯彻《城市房地产管理法》若干问题的批复
（１９９５年３月１１日）
安徽省土地管理局：
你局《关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干问题的请示》（皖土〔１９９５〕
第３３号）收悉。经研究，现按照全国人大常委会《关于加强法律解释工作的决议》
中“不属于审判和检察工作中的其他法律、法令如何具体应用的问题，由国务院
及主管部门进行解释”的规定，就法律应用性的一些问题，批复如下：
一、《城市房地产管理法》与《土地管理法》是相互衔接的，突出体现在这两
部法律都坚持了全国土地、城乡地政统一管理的体制和原则。地方人民政府在确定
房产和土地管理机构设置及其职权时，必须服从法律确定的土地统一管理的原则，
即在对土地实行统一管理的前提下，房产管理和土地管理可以合并由一个部门管理；
如果继续实行房产和土地分别由两个部门管理的体制，则只能由土地管理部门一
个部门管理土地，而不能出现两个部门管理土地的情况。
二、国务院国发〔１９９０〕３１号文件在国务院１９８８年原则批准的建设
部和国家土地管理局的“三定”方案的基础上，进一步明确了建设部和国家土地管
理局的职责分工。１９９４年，国务院又先后批准了建设部和国家土地管理局新的
“三定”方案，两个部门的职责应当按照新的“三定”方案执行。
国家土地管理局新的“三定”方案规定的主要职责之一就是“管理土地市场，
会同有关部门制订土地市场管理的法规和规章，规范土地市场”，这说明土地管理
部门是土地市场即土地使用权出让和转让市场的行政主管部门。房地产市场同时涉
及房屋买卖、租赁、抵押和土地使用权转让、抵押等，凡土地使用权转让、抵押以
及房屋租赁涉及土地使用权出租等应由土地管理部门负责规范和管理。
三、《城市房地产管理法》总则第六条的规定，对该法的分则（即第二章至第
六章）和附则具有统领和规范的作用。因此，该法第四章规定的“房地产交易”应
当由建设行政主管部门（或房产管理部门）和土地管理部门按照各自的职权划分，
各司其职，密切配合，共同管理。具体来说，房地产交易中凡涉及到房产方面的管
理，如房屋估价、办理房屋产权过户手续等应由房产管理部门负责；凡涉及到土地
方面的管理，如地价评估、办理土地使用权变更登记手续等，应由土地管理部门负
责。
四、《城市房地产管理法》第三十三条规定的“房地产价格评估”，也应当由
建设部门和土地部门按照规定的职权划分，各司其职，密切配合，共同管理。国家
土地管理局“三定”方案明确规定土地部门“会同有关部门进行土地估价工作”，
“制订土地定级、估价标准……”，各级土地管理部门据此应切实做好土地分等定
级、地价评估和管理工作。
五、《城市房地产管理法》第三十四条第二款所称“县级以上地方人民政府规
定的部门”应当由政府确定具体部门。房地产转让，房地产权利人应当在依法向县
级以上人民政府土地管理部门申请变更土地登记时，如实申报成交价格。
六、根据《城市房地产管理法》第三十九条关于“以划拨方式取得土地使用权
的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批”的规定，
当事人应当向市、县人民政府土地管理部门提出申请，由该部门审查并报经有批
准权的人民政府批准。这是因为，此类房地产转让审批，实质是划拨土地使用权转
让审批，房屋能否转让取决于该房屋所占用的划拨土地使用权转让能否得到批准。
只有划拨土地使用权转让先行获得批准后，权利人才能按照其他有关规定转让房地
产。
七、“土地收益”与“出让金”都是国有土地所有权的经济体现，属地租性质，
应当按照出让金的管理办法进行管理，其土地收益全部上缴财政，用于城市基础
设施建设和土地开发。土地管理部门具体实施出让方案，负责代收出让金，同时负
责划拨土地使用权转让的审查报批。因此，第三十九条第二款规定的“土地收益”
也应由土地管理部门负责征收管理。
第五十五条规定的房屋出租，是否向国家缴纳“土地收益”（其性质如前所说，
与出让金相同），取决于该出租房屋所占用的土地使用权性质，即是划拨土地使
用权还是出让土地使用权，而确认其性质的只能是土地管理部门。因此，以划拨方
式取得土地使用权的房屋租赁的“土地收益”，也应按照出让金的管理办法，由土
地管理部门负责征收管理。
八、目前，国务院尚未对预售商品房是否可以再行转让的问题作出规定。如果
你省作出规定可以再行转让预售商品房，为了有利于保障交易双方当事人的合法权
益，特别是确保商品房预购人在房屋建成后能够顺利办理土地登记手续，在国家作
出统一规定前，建议规定如商品房预购人再行转让预售商品房时，商品房预购人应
当到土地管理部门办理土地予登记变更手续。
九、以出让方式取得土地使用权的房地产拍卖，目前国家尚无明确规定由谁主
持和负责，国家现正在起草和制定《拍卖法》，有关内容可在《拍卖法》中规定。
但是，设定抵押的房地产是以划拨方式取得土地使用权的，拍卖房地产时，该划拨
土地应纳入出让轨道，作为一种出让行为，该项拍卖必须由土地管理部门负责。
十、“中价服务机构”和“房地产价格评估人员资格认证”同样应由土地部门
和建设部门各司其职、分工负责。具体来说，土地管理部门主要负责土地价格评估
机构和土地估价人员的资格认证及其业务指导和管理工作；房产估价机构和房产估
价人员的资格认证，则由建设部门负责。
土地管理部门组织考试认证颁发的“土地估价师资格证书”是土地估价人员专
业资格的凭证，凡是未经土地管理部门认证或没有土地管理部门参加认证而取得的
有关土地估价的证书，其人员都不具备土地估价的专业资格，在实际工作中也不能
开展有关业务。具体依据可参见国家土地管理局“三定”方案；财政部、国家土地
管理局、国家国有资产管理局联合下发的《关于印发〈清产核资中土地估价实施细
则〉的通知》；财政部、建设部、国家土地管理局、国家国有资产管理局联合下发
的《清产核资中土地清查估价方案》；国家土地管理局、国家工商行政管理局联合
下发的《关于对土地价格评估机构进行登记管理有关问题的通知》；国家土地管理
局、国家体改委联合下发的《关于印发〈股份有限公司土地使用权管理暂行规定〉
的通知》；国家计委、国家土地管理局联合下发的《关于土地价格评估收费的通知》
等文件。
十一、根据《城市房地产管理法》第六十一条的规定办理房地产抵押登记时，
可以分别向土地管理部门和房产管理部门申请办理抵押登记。房地产抵押价值中，
土地的抵押价值要远远大于房产的抵押价值，抵押权人主要是着眼于土地价值才设
定抵押，而且土地使用权抵押的合法性决定了整个房地产抵押的合法性。因此，如
果一个部门负责抵押登记，这个部门应为土地管理部门。
十二、《城市房地产管理法》没有对房屋出租是否办理土地登记作出规定，可
以根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十一条等条款的规定，由
出租人到土地管理部门办理土地使用权出租登记。
关于实施《合格境内机构投资者境外证券投资管理试行办法》有关问题的通知
中国证券监督管理委员会
关于实施《合格境内机构投资者境外证券投资管理试行办法》有关问题的通知
（2007年6月18日 证监发〔2007〕81号）
为落实《合格境内机构投资者境外证券投资管理试行办法》（以下简称试行办法），做好合格境内机构投资者（以下简称境内机构投资者）境外证券投资工作，现将实施试行办法的有关问题通知如下：
一、符合试行办法第八条规定的证明文件为：
（一）境内注册会计师出具的最近一个季度末资产管理规模等证明文件；
（二）具有境外投资管理相关经验人员的教育经历、工作经验、从业资格、专业职称等基本情况介绍；
（三）风险控制、合规控制及投资管理等主要制度。
二、符合试行办法第十四条规定的证明文件为：
（一）境外投资顾问（以下简称投资顾问）所在国家或地区政府、监管机构核发的营业执照、业务许可证明文件（复印件）；
（二）境外注册会计师出具的上一年度末资产管理规模证明文件；
（三）投资顾问的公司或合伙人章程；
（四）投资顾问风险控制、合规控制及投资管理的主要制度；
（五）投资顾问最近5年是否受到监管机构重大处罚，是否有重大事项正在接受司法部门、监管机构立案调查的说明；
（六）投资顾问最近一年经审计的财务报表；
（七）投资顾问及其关联方在境内设立机构及业务活动情况说明。
前款规定的文件凡用外文书写的，应当附有中文译本或中文摘要。
三、符合试行办法第十九条规定的证明文件为：
（一）金融业务许可证（复印件）；
（二）营业执照（复印件）；
（三）实收资本证明文件或境外注册会计师出具的上一年度末资产托管规模证明文件；
（四）托管部门人员配备、安全保管资产条件的说明；
（五）托管业务的主要管理制度；
（六）最近3年没有受到所在国家或地区监管机构的重大处罚，没有重大事项正在接受司法部门、监管机构立案调查的说明。
前款规定的文件凡用外文书写的，应当附有中文译本或中文摘要。
四、资金募集
（一）募集申请材料
境内机构投资者申请募集基金、集合计划，除按《证券投资基金法》、《证券投资基金运作管理办法》、《证券公司客户资产管理业务试行办法》及有关规定提交申请材料外，还应当提交以下文件（一份正本、一份副本）：
1.投资者风险提示函；
2.投资者教育材料，内容包括但不限于：
（1）基金、集合计划的基本介绍；
（2）投资者购买本基金、集合计划进行境外投资所面临的主要风险介绍；
（3）对投资国家或地区市场的基本情况介绍；
（4）拟投资金融产品或工具的基本常识；
（5）基金投资业绩比较基准的编报准则、选取标准。
投资者教育材料应当使用简明、通俗易懂的中文语言书写，不应当含有推广某一特定基金产品或集合计划、境内机构投资者或其提供的产品或服务的内容，但可对产品或服务作为实例加以引用，并且该引用不会产生任何推广公司、产品或服务的效果。
3.境内机构投资者如委托投资顾问的，还应当出具下列文件：
（1）投资顾问基本情况表（附件1） ；
（2）境内机构投资者与投资顾问签订的协议草案；
（3）本通知第二条规定的证明文件。
4.托管人如委托境外托管人的，还应当出具下列文件：
（1）托管人与境外托管人签订的协议草案；
（2）本通知第三条规定的证明文件。
前款规定的文件凡用外文书写的，应当附有中文译本或中文摘要。
（二）基金、集合计划的名称应当符合以下要求：
1.语言简捷、明确、通俗易懂；
2.与基金、集合计划的投资策略、投资范围、投资国家或地区相一致。
（三）基金投资业绩比较基准及其选用应当符合以下条件：
1.业绩比较基准应当在业绩评价期开始时予以明确；
2.业绩比较基准与基金的投资风格和方法一致；
3.业绩比较基准的数据可以合理的频率获取；
4.组成业绩比较基准的成分和权重可以清晰的确定；
5.了解组成业绩比较基准的证券当前情况并具有研究专长；
6.接受业绩比较基准的适用性并可合理说明主动管理与业绩比较基准的偏离；
7.业绩比较基准具有可复制性。
（四）基金、集合计划首次募集应当符合以下要求：
1.可以人民币、美元或其他主要外汇货币为计价货币募集；
2.基金募集金额不少于2亿元人民币或等值货币；集合计划募集金额不少于1亿元人民币或等值货币；
3.开放式基金份额持有人不少于200人，封闭式基金份额持有人不少于1000人，集合计划持有人不少于2人；
4.以面值进行募集，境内机构投资者可以根据产品特点确定面值金额的大小。
五、投资运作
（一）除中国证监会另有规定外，基金、集合计划可投资于下列金融产品或工具：
1.银行存款、可转让存单、银行承兑汇票、银行票据、商业票据、回购协议、短期政府债券等货币市场工具；
2.政府债券、公司债券、可转换债券、住房按揭支持证券、资产支持证券等及经中国证监会认可的国际金融组织（附件2）发行的证券；
3.已与中国证监会签署双边监管合作谅解备忘录的国家或地区（附件3）证券市场挂牌交易的普通股、优先股、全球存托凭证和美国存托凭证、房地产信托凭证；
4.在已与中国证监会签署双边监管合作谅解备忘录的国家或地区证券监管机构登记注册的公募基金；
5.与固定收益、股权、信用、商品指数、基金等标的物挂钩的结构性投资产品；
6.远期合约、互换及经中国证监会认可的境外交易所（附件4）上市交易的权证、期权、期货等金融衍生产品。
前款第1项所称银行应当是中资商业银行在境外设立的分行或在最近一个会计年度达到中国证监会认可的信用评级机构评级（附件5）的境外银行。
（二）除中国证监会另有规定外，基金、集合计划不得有下列行为：
1.购买不动产。
2.购买房地产抵押按揭。
3.购买贵重金属或代表贵重金属的凭证。
4.购买实物商品。
5.除应付赎回、交易清算等临时用途以外，借入现金。该临时用途借入现金的比例不得超过基金、集合计划资产净值的10%.
6.利用融资购买证券，但投资金融衍生品除外。
7.参与未持有基础资产的卖空交易。
8.从事证券承销业务。
9.中国证监会禁止的其他行为。
（三）境内机构投资者、投资顾问不得有下列行为：
1.不公平对待不同客户或不同投资组合。
2.除法律法规规定以外，向任何第三方泄露客户资料。
3.中国证监会禁止的其他行为。
（四）投资比例限制
1.单只基金、集合计划持有同一家银行的存款不得超过基金、集合计划净值的20%。在基金、集合计划托管账户的存款可以不受上述限制。
2.单只基金、集合计划持有同一机构（政府、国际金融组织除外）发行的证券市值不得超过基金、集合计划净值的10%。指数基金可以不受上述限制。
3.单只基金、集合计划持有与中国证监会签署双边监管合作谅解备忘录国家或地区以外的其他国家或地区证券市场挂牌交易的证券资产不得超过基金、集合计划资产净值的10%，其中持有任一国家或地区市场的证券资产不得超过基金、集合计划资产净值的3%.
4.基金、集合计划不得购买证券用于控制或影响发行该证券的机构或其管理层。同一境内机构投资者管理的全部基金、集合计划不得持有同一机构10%以上具有投票权的证券发行总量。指数基金可以不受上述限制。
前项投资比例限制应当合并计算同一机构境内外上市的总股本，同时应当一并计算全球存托凭证和美国存托凭证所代表的基础证券，并假设对持有的股本权证行使转换。
5.单只基金、集合计划持有非流动性资产市值不得超过基金、集合计划净值的10%.
前项非流动性资产是指法律或基金合同、集合计划合同规定的流通受限证券以及中国证监会认定的其他资产。
6.单只基金、集合计划持有境外基金的市值合计不得超过基金、集合计划净值的10%。持有货币市场基金可以不受上述限制。
7.同一境内机构投资者管理的全部基金、集合计划持有任何一只境外基金，不得超过该境外基金总份额的20%.
若基金、集合计划超过上述投资比例限制，应当在超过比例后30个工作日内采用合理的商业措施减仓以符合投资比例限制要求。
中国证监会根据证券市场发展情况或基金、集合计划具体个案，可以调整上述投资比例。
（五）基金中基金
1.每只境外基金投资比例不超过基金中基金资产净值的20%。基金中基金投资境外伞型基金的，该伞型基金应当视为一只基金。
2.基金中基金不得投资于以下基金：
（1）其他基金中基金；
（2）联接基金（A Feeder Fund） ；
（3）投资于前述两项基金的伞型基金子基金。
3.主要投资于基金的集合计划，参照上述规定执行。
（六）金融衍生品投资
基金、集合计划投资衍生品应当仅限于投资组合避险或有效管理，不得用于投机或放大交易，同时应当严格遵守下列规定：
1.单只基金、集合计划的金融衍生品全部敞口不得高于该基金、集合计划资产净值的100%.
2.单只基金、集合计划投资期货支付的初始保证金、投资期权支付或收取的期权费、投资柜台交易衍生品支付的初始费用的总额不得高于基金、集合计划资产净值的10%.
3.基金、集合计划投资于远期合约、互换等柜台交易金融衍生品，应当符合以下要求：
（1）所有参与交易的对手方（中资商业银行除外）应当具有不低于中国证监会认可的信用评级机构评级。
（2）交易对手方应当至少每个工作日对交易进行估值，并且基金、集合计划可在任何时候以公允价值终止交易。
（3）任一交易对手方的市值计价敞口不得超过基金、集合计划资产净值的20%.
4.基金、集合计划拟投资衍生品，境内机构投资者在产品募集申请中应当向中国证监会提交基金、集合计划投资衍生品的风险管理流程、拟采用的组合避险、有效管理策略。
5.境内机构投资者应当在每只基金、集合计划会计年度结束后60个工作日内向中国证监会提交包括衍生品头寸及风险分析年度报告。
6.基金、集合计划不得直接投资与实物商品相关的衍生品。
（七）境内机构投资者管理的基金、集合计划可以参与证券借贷交易，并且应当遵守下列规定：
1.所有参与交易的对手方（中资商业银行除外）应当具有中国证监会认可的信用评级机构评级。
2.应当采取市值计价制度进行调整以确保担保物市值不低于已借出证券市值的102%.
3.借方应当在交易期内及时向基金、集合计划支付已借出证券产生的所有股息、利息和分红。一旦借方违约，基金、集合计划根据协议和有关法律有权保留和处置担保物以满足索赔需要。
4.除中国证监会另有规定外，担保物可以是以下金融工具或品种：
（1）现金；
（2）存款证明；
（3）商业票据；
（4）政府债券；
（5）中资商业银行或由不低于中国证监会认可的信用评级机构评级的境外金融机构（作为交易对手方或其关联方的除外）出具的不可撤销信用证。
5.基金、集合计划有权在任何时候终止证券借贷交易并在正常市场惯例的合理期限内要求归还任一或所有已借出的证券。
6.境内机构投资者应当对基金、集合计划参与证券借贷交易中发生的任何损失负相应责任。
（八）境内机构投资者管理的基金、集合计划可以根据正常市场惯例参与正回购交易、逆回购交易，并且应当遵守下列规定：
1.所有参与正回购交易的对手方（中资商业银行除外）应当具有中国证监会认可的信用评级机构信用评级。
2.参与正回购交易，应当采取市值计价制度对卖出收益进行调整以确保现金不低于已售出证券市值的102%。一旦买方违约，基金、集合计划根据协议和有关法律有权保留或处置卖出收益以满足索赔需要。
3.买方应当在正回购交易期内及时向基金、集合计划支付售出证券产生的所有股息、利息和分红。
4.参与逆回购交易，应当对购入证券采取市值计价制度进行调整以确保已购入证券市值不低于支付现金的102%。一旦卖方违约，基金、集合计划根据协议和有关法律有权保留或处置已购入证券以满足索赔需要。
5.境内机构投资者应当对基金、集合计划参与证券正回购交易、逆回购交易中发生的任何损失负相应责任。
（九）基金、集合计划参与证券借贷交易、正回购交易，所有已借出而未归还证券总市值或所有已售出而未回购证券总市值均不得超过基金、集合计划总资产的50%.
前项比例限制计算，基金、集合计划因参与证券借贷交易、正回购交易而持有的担保物、现金不得计入基金、集合计划总资产。
（十）基金、集合计划如参与证券借贷交易、正回购交易、逆回购交易，境内机构投资者应当按照规定建立适当的内控制度、操作程序和进行档案管理。
六、费用及净值计算
（一）基金中基金应当有合理的管理费率和销售费用安排。如委托投资顾问的，投资顾问费用可以从基金资产中列支。
（二）基金、集合计划份额净值应当至少每周计算并披露一次，如基金、集合计划投资衍生品，应当在每个工作日计算并披露。
（三）基金、集合计划份额净值应当在估值日后2个工作日内披露。
（四）基金、集合计划份额净值应当以人民币或美元等主要外汇货币单独或同时计算并披露。
（五）基金、集合计划资产的每一买入、卖出交易应当在最近份额净值计算中得到反映。
（六）流动性受限的证券估值可以参照国际会计准则进行。
（七）衍生品的估值可以参照国际会计准则进行。
（八）境内机构投资者应当合理确定开放式基金资产价格的选取时间，并在招募说明书和基金合同中载明。
（九）开放式基金、集合计划净值及申购赎回价格的具体计算方法应当在基金、集合计划合同和招募说明书中载明，并明确小数点后的位数。
（十）境内机构投资者应当自接受持有人有效赎回申请之日起10个工作日内支付赎回款项，但中国证监会另有规定的除外。
（十一）基金合同可以约定基金持有现金或政府债券的比例，经中国证监会批准的特殊品种可以不受《证券投资基金运作管理办法》第二十八条规定的比例限制。
（十二）开放式基金和封闭式基金的基金合同应当约定每年基金收益分配的次数和基金收益分配的比例。基金收益分配可以不受《证券投资基金运作管理办法》第三十五条规定的限制，但中国证监会另有规定的除外。
七、信息披露
基金信息披露应当严格遵守有关规定并符合以下要求：
（一）可同时采用中、英文，并以中文为准。
（二）可以人民币、美元等主要外汇币种计算并披露净值及相关信息。涉及币种之间转换的，应当披露汇率数据来源，并保持一致性。如果出现改变，应当予以披露并说明改变的理由。人民币对主要外汇的汇率应当以报告期末最后一个估值日中国人民银行或其授权机构公布的人民币汇率中间价为准。
（三）境内机构投资者如委托投资顾问的，应当在招募说明书中进行披露，内容应当包括但不限于：投资顾问名称、注册地址、办公地址、法定代表人、成立时间、最近一个会计年度资产管理规模、主要联系人及其联系电话、传真、电子邮箱、主要负责人员教育背景、从业经历、取得的从业资格和专业职称介绍等。
（四）基金运作期间如遇境内机构投资者、投资顾问主要负责人员变动，境内机构投资者认为该事件有可能对基金投资产生重大影响，应当及时公告，并在更新的招募说明书中予以说明。
（五）托管人如委托境外托管人的，应当在招募说明书中公告境外托管人相关信息，内容至少应当包括名称、注册地址、办公地址、法定代表人、成立时间、最近一个会计年度实收资本、托管资产规模、信用等级等。
（六）基金如投资金融衍生品的，应当在基金合同、招募说明书中详细说明拟投资的衍生品种及其基本特性、拟采取的组合避险、有效管理策略及采取的方式、频率。
（七）基金如投资境外基金的，应当披露基金与境外基金之间的费率安排。
（八）基金如参与证券借贷、正回购交易、逆回购交易的，应当在基金合同、招募说明书中按照有关规定进行披露。
（九）基金应当在招募说明书对投资境外市场可能产生的下列风险进行披露：海外市场风险、政府管制风险、政治风险、流动性风险、汇率风险、衍生品风险、操作风险、会计核算风险、税务风险、交易结算风险、法律风险、金融模型风险、证券借贷/正回购/逆回购风险、小市值/新兴市场/高科技公司股票风险、信用风险、利率风险、初级产品风险、大宗交易风险等。披露的内容应当包括以上风险的定义、特征、可能发生的后果。
（十）基金应当按照有关规定对代理投票的方针、程序、文档保管进行披露。
（十一）基金应当按照全球投资表现标准（GIPS）计算和表述投资业绩。
（十二）集合计划的信息披露，参照上述规定执行。
八、投资顾问在境内从事相关业务活动应当遵守境内有关法律法规和规定。
九、伞型基金的子基金应当遵守试行办法及本通知的规定。
十、本通知自2007年7月5日起施行。
附件：1.合格境内机构投资者境外投资顾问基本情况表（略）
2.中国证监会认可的国际金融组织（略）
3.已与中国证监会签署双边监管合作谅解备忘录的国家或地区（略）
4.中国证监会认可的境外交易所（略）
5.中国证监会认可的信用评级机构评级（略）
http://www.csrc.gov.cn/pub/newsite/xxfw/fgwj/bmgz/200803/t20080303_78240.htm