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山东省烟台市人民政府


烟台市新建商品房价格行为管理暂行规则


第一条 为规范我市新建商品房价格行为，维护房地产市场价格秩序，保护消费者和经营者的合法权益，促进我市房地产市场的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《山东省新建商品房明码标价实施办法》及有关规定，结合我市的实际，制定本规则。
第二条　本市行政区内新建商品房（不含经济适用住房）的价格行为适用于本规则。
本规则所称的商品房，是指具有开发经营资格的房地产经营企业开发销售（预售）的新建房屋。
新建商品房的价格行为，是指房地产经营企业开发销售（预售）房屋过程中的价格行为。
第三条　实施商品房价格行为，应当遵循公开公平、诚实信用、质价相符、正当竞争的原则，遵守国家和省市有关价格法律、法规、规章和政策。
第四条 商品房的销售价格实行市场调节价，由开发经营者根据商品房的建设成本和市场供求状况等因素依法自主制定。
第五条 商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本费用、税金和利润等。开发建设成本包括征地补偿费、勘察设计和前期工程费、建设安装工程费、小区基础设施建设费、无偿建设的非营业性公共配套设施建设费、管理费、贷款利息和各项收费。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、供暖、安全监控系统、电梯、消防等基础设施配套建设费用，应计入开发建设成本之中，不得在房价之外另行收取。

第六条 下列费用不得计入商品房成本：

(一)开发经营者留用的办公用房、经营用房的建设安装费用及分摊的各种费用；

(二)各种集资、赞助、捐赠和其他与开发经营无关的费用；

(三)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；

(四)国家规定不得进入成本的其他费用。
第七条 经省级价格主管部门公布的行政事业性收费项目可以计入商品房销售价格构成。凡未经公布的收费项目和收费标准，开发经营者有权抵制并拒绝缴纳。
第八条 开发经营者在建设项目开工前，应当向所在地价格主管部门领取《房地产开发经营企业交费登记卡》。
第九条 国家机关及其事业单位向房地产开发经营企业收费，必须出示政府价格主管部门颁发的《收费许可证》，并按《收费许可证》所列项目及标准收费，如实填写《房地产开发经营企业交费登记卡》，开具规定的票据。
各类社会团体、行业协会不得强制房地产开发经营企业入会，强求企业交纳会费和提供赞助。
第十条 任何单位和个人均有权对违反规定增加房地产开发经营企业负担的收费、罚款和各种摊派行为进行投诉、举报，或向媒体反映。
第十一条 商品房销售(预售)实行价格行为备案制度。开发经营者在办理商品房销售(预售)许可前，应当将拟实施商品房销售(预售)价格行为如实向当地政府价格主管部门备案，房地产主管部门在办理《商品房预售许可证》时，应对商品房销售(预售)价格行为备案情况进行核查，对未进行价格备案的，应督促其履行价格备案手续。
第十二条 芝罘区范围内开发建设商品房的价格行为，到市价格主管部门备案；其它县市区开发建设商品房的价格行为，到当地价格主管部门备案。
第十三条 开发经营者在向价格主管部门备案时，应提供下列资料：
（一） 工商营业执照复印件；
（二） 开发企业资质证书复印件；
（三） 商品房销售价格备案申请；
（四） 商品房销售（预售）价格备案表。
第十四条　价格备案申请的内容：开发经营者名称、住宅区名称、开发面积、商品房价格主要构成（含各种税费及代收费）、平均销售价格、楼层差价率、备案价格的有效期。备案商品房销售价格，如需变动的，应另行备案。
第十五条 新建商品房实行按套或套内建筑面积计价。开发经营者销售商品房，应当在合同中明确套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，以及公共配套房屋及设施产权归属。
第十六条 商品房的销售应当明码标价。开发经营者销售商品房，必须严格按套或套内建筑面积计价进行明码标价，不得在明码标价之外加收任何未予标明的费用，不得采取高标价、大折扣的虚假标价欺骗购房者。
第十七条 开发经营者应当在商品房公开销售之前，在商品房交易场所醒目位置，按价格主管部门监制的《商品房明码标价书》和《商品房销售价格表》要求公示。
《商品房明码标价书》主要内容包括：新建项目名称、建设项目总配置图、各幢楼户型平面图及面积、各幢楼价目明细表、付款方式等内容。户型平面图应注明户型建筑面积、套内使用面积；各幢楼价目明细表应标明执行价格时间、每套房屋的单价、建筑面积、总价格及其它价外费用等内容。
《商品房销售价格表》主要内容包括：所售商品房名称、座落位置、建筑结构、房屋类别、建筑面积、使用面积、销售价格总额以及购销双方签字、落款时间等内容。
开发经营者应当在销售前将明码标价情况报送当地价格主管部门。
第十八条　购房者选购商品房时，开发经营者应出示《商品房明码标价书》；购销双方成交时，开发经营者应对购房者出具《商品房销售价格表》，此表一式二份，成交后，由购销双方签字盖章，各执一份，以备查对。
第十九条　开发经营者与物业买受人签订的买卖合同应当包含商品房项目的前期物业服务内容、服务标准及收费标准。
第二十条 由开发经营者经办房地产权属登记的，开发经营者必须在取得该商品房项目房地产权属证明书之后，方可向购房者代收相关费用。
第二十一条 商品房交易及产权转移等过程中的中介服务，应当由购房者自愿选择，开发经营者不得强制服务、强制收费。凡属开发经营者自行委托的中介服务，所需费用全部由开发经营者负担，不得转嫁给购房者。
第二十二条 开发经营者代收代付的收费项目属于政府定价或政府指导价的，必须严格按政府规定的相关价格政策执行。
第二十三条 开发经营者必须兑现销售时的各项价格承诺。商品房买卖合同签定后，开发经营者不得自行决定增加新的收费项目或提高包括售房时公示或承诺的前期物业服务收费在内的收费标准。
第二十四条　商品房交易和产权转移过程中，开发经营者不得有下列行为：
（一）未进行商品房销售价格备案，擅自销售的；
（二）不按规定明码标价；
（三）以高于明码标价所标示的价格销售或加收任何未予标明的费用；
（四）将应在商品房销售价格内包含的成本（费用）改为在价外另行收取；
（五）擅自提高属于政府定价或政府指导价的收费标准；
（六）在商品房交易及产权转移过程中，违反公平、公开和自愿选择原则，强制或串通其他部门、中介服务机构，变相强制收取服务费用；
（七）使用虚假、模糊的价格标示，误导购房者与其交易；
（八）散布虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源以及纵容工作人员或雇佣他人炒作房价等各种不正当手段哄抬价格；
（九）其他违反价格法律、法规、规章及政策的行为。
第二十五条 开发经营者接受政府价格主管部门的监督检查时，应当如实提供价格监督检查所需的账簿、单据、凭证、文件以及其他资料。
第二十六条　价格主管部门应加强对开发经营者价格行为的监督检查，开发经营者违反价格法律、法规和有关规定的价格行为，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等有关法律法规，实施行政处罚。
第二十七条 本规则自2009年1月1日起施行。