关于农村宅基地的若干思考/石长城

作者:法律资料网 时间:2024-05-18 20:57:06   浏览:9082   来源:法律资料网
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关于农村宅基地的若干思考

石长城


摘要:在现阶段,农村宅基地问题显得日益突出,现在三农问题提得很响,我们好从根本上解决农民为争宅基地而产生的矛盾,就需要我们改变体制,完善立法加以解决。同时我们要合理配置土地资源,促进合理利用土地,集约用地,同时改善农村居民生存生活环境,加快实行农村现代化。要在坚持“一户一宅,不超标准”的前提下,改进宅基地分配方式,要允许开展宅基地整理的村庄实行宅基地有偿使用。要实行《宅基地权益证书》制度。
关键词:宅基地 整理 规划 土地使用权 继承
一 . 农村宅基地的历史演变
从建国以来,我国农村宅基地归属历经一系列演变,可归纳为如下几个阶段:
第一阶段,土地改革初期。根据《土地改革法》的相关规定,国家将依法没收或征收得来的土地分给无地或少地的农民,建立了农民私人所有的土地制度。作为土地改革的成果,大部分地区的农民领取政府颁布的《中华人民共和国房地权证书》。
第二阶段,社会主义改造时期。集体土地的所有权主体没有变更,依然是农民私有,但是土地的经营已经由个体农民转变为集体统一经营。在这一时期,农民的宅基地仍然由农民保有绝对的所有权,对其自由处分没有禁止性规定。
第三阶段,高级农业合作社的出现。伴髓高级农业合作社的产生,确立了农村土地集体所有制。农民私有、集体统一经营使用的土地制度转变为集体所有、统一经营使用的土地制度。宅基地所有权也收归集体所有,农民只对宅基地享有使有权,并且不能出租、买卖等。我国相关的政策性文件对宅基地使用权的流转作出了明确的禁止性规定。
第四阶段,1979年实行家庭联产承包责任制的土地制度以后。《土地管理法》、中发(1997)1l号文对农村集体土地用于非农业建设的情形作出了明确的限制性规定,同时,1998年《土地管理法》规定,农民出租、出卖房屋后,再申请宅基地的,不予批准。在对集体土地使用权用途作出限定——集体土地使用权不得用于非农业建设的同时,允许宅基地使用权人对地上建筑物进行出租、出卖的处分。
二 .农村宅基地的概念及其法律基本特征
宅基地是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地,包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物,不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。
宅基地使用权是指自然人依法取得的在国家或集体的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的权利,宅基地包括建筑物的基地以及附属于建筑物的空白基地,一般是指自然辅助用房、庭院和历年来不用于耕种的生活用地以及生活用房中的生产场地。宅基地的使用权也应及于地下。
1、集体所有。我国1982年《宪法》规定:“城市的土地属于国家所有,农村和郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有,宅基地和自留地,也属于集体所有”。
2、使用主体特定。即特定的宅基地仅限本集体经济组织特定的成员享有使用权。农村村民申请宅基地只可向本集体经济组织提出,特定村民申请取得宅基地后只可自己建房不可将其出卖、转让。
3、法律规定取得方式的单一性和取得方式多样性冲突。
4、一户一宅。根据我国《土地管理法》第62条第1款的规定,“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”从字面上看这条规定再明白不过了,如果一户农民拥有了两处以上宅基地当然就构成违法。
5、不可流转性。特定村民申请取得宅基地后只可自己建房,不可将其出卖、转让。也不可以抵押。
三 农村宅基地的热门话题
1.宅基地能否继承。答案是否定的,按照法律规定是不可以的。但是宅基地上有房屋,森林的除外。
2.宅基地私自买卖是否有效。宅基地未经变更登记自行转让无效。宅基地未经变更登记自行转让无效。我国《土地管理法》第二条规定:……土地使用权可以依法转让。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定:依法改变土地所有权、使用权的,因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的,必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请,由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。
农村村民转让宅基地应符合法律对其“转让”的严格限制条件,必须依法到县级以上土地行政主管部门办理有关的变更登记手续,否则转让无效。
3.城里人是否可以购买宅基地。宅基地不得卖给城里人。1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》一文中明确规定,农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。  
  四.我国现行农村宅基地制度的弊端
通过以上分析可以发现,农村住宅法律制度以及农村宅基地制度,是计划经济时代的历史产物,已不符合社会主义市场经济体制的要求。一不适应社会主义市场经济体制;二不适应农村人口消长变更之势;三不适应以家庭为经济单位的传统习惯;四不适应农村产业结构改革的客观要求;五不适应改善农民生活,促进农村经济发展。而最大的弊端是阻碍了我国城市化进程。
1.宅基地的审批划拨权为乡(镇)及村干部所操纵,越权划拨,以权谋私的现象严重。
2. 农村宅基地使用权的流转秩序混乱,背离了《土地管理法》的立法目的。
3.一户多宅”、乱占地建房、多占地建房的现象盛行,“空心村”现象明显。
4、法律规定的单一性和取得方式多样性冲突。
5在有一户多宅的情况下,还有许多农民没有宅基地一家几代人居住在一起,这就是几户有一处住宅。甚至不经申请就抢占耕地建房,当地主管机关也无可奈何。
6.旧宅基地的收回及其具体规范没有法律明确规定。
五..如何规范宅基地的管理和制度建设,克服弊端。
1.加强立法,出台新的法律法规或者对已有的阻碍正确引导,管理,监督宅基地使用的法律法规进行废除。要着重参股理好以下三个关系:
其一,正确处理农村宅基地的福利性和财产性的关系,全面反映农村宅基地的属性。
其二,正确处理国家和农民集体的关系。在宅基地的审批过程中,农民集体没有对宅基地的处分权,这与农民集体的所有者地位极不相称;另外,也没有赋予农民集体对宅基地使用的监督、管理权。法律对宅基地所有者的漠视使得所有者并没有发挥出其应有的作用。
其三,正确处理国家干预和市场机制的关系。
2.立法的核心的核心是允许完善农民的宅基地使用权,允许其买卖,抵押等并且要给这些行为一定的限制,例如宅基地的使用权只能归本村居民所有,那就意味着通过其他途径获得本村宅基地使用权的外村人只能将它转让给本村居民,但要遵循等价有偿原者则,不得强制将其收回。
3.完善制度建设,既然城市由房管局,农村也应建立相应的管理机关,主管农村的建房,宅基地的申请,使用和转让和收回。现在虽然乡镇有土地办,但发挥的作用不大。我们应该像对待城市市民买房一样设立登记机关,记载该户农民的宅基地的实际面积和大体位置,发给农民房产证和土地使用权证书。农民转让宅基地必须登记,否则,不受法律保护。也就越是说登记是取得宅基地使用权的唯一合法要件。即使申请新的宅基地也必须登记。应做到城镇农村一体化,不应区别对待。
4.在新的制度下,应该突破一户一宅的原则,建立以一户一宅为原则,特出情况可以拥有两块以上的宅基地,并给以法律的明确规定。首先说明户的概念,就是以一对夫妇为核心的家庭单位或者以单亲父母为中心组建的家庭单位,或者以一个或几个孤儿组成的生活单元都叫一户。在现实中有不少一户多宅的情况,对此应特别对待,使其合法化,同时应该每年对此收取一定的税收,也叫土地使用费,督促其将多余的宅基地的转让给北村其他缺乏宅基地的用户,加强自动调节功能。同时,允许一定年龄的男青年拥有一块宅基地,男子的结婚年龄是22周岁,最起码应该是20周岁,一边提前盖房,这也符合中国的传统美德和现实需要。

5.对人均宅基地面积全省统一规定一定的范围,再由各地按照实际情况确定标准,报省人大备案。各地都应该按照规定执行,对于超越宅基地规定的,每年收取一定的费用,但是要考虑到即将结婚的男青年和新婚夫妇,应给以特定的宽恕范围,如男青年不应超过4倍(自己已经拥有一处住宅),无儿女的夫妇不应超过两倍。收取的费用,交给改县级市的主管机关保存,作为该村的基建基金,专款专用,不得随便提取。
6.关于许多专家说的不准城镇户口的人购买宅基地,我很赞同。但也应该考虑到一些实际,本村通过合法渠道取得宅基地使用权的应给以合法保护,不应一概而论。特别是失业人员跟放应该给以妥善安置。
7.对于申请取得宅基的用户以后要收取一定的费用,要有偿使用。这也是民法草案讨论的一个焦点问题。尽量使其购买农村的闲置宅基地,荒地等。并且要根据需要宅基地的多少,适当调高拥有多处宅基地的用户的使用费用(超过的收取),使供求关系达到一个适度的平衡。
六. 对农村宅基地进行整理规划
农村宅基地整理必须坚持统一规划、分步实施的原则。农村宅基地整理规划指的是村庄整理规划,即对某一村庄宅基地的利用进行重新安排,包括原有宅基地利用的调整,腾出宅基地的利用,规划扩大宅基地的定位等。
必要性:首先,规划是宅基地整理的龙头,只有以规划来统领宅基地整理工作的全局,才能少走弯路,防止“拆了建,建了拆,拆了又建”的重复建设和浪费。纵观村庄建设现状,之所以杂乱无序,其原因就在于规划,或规划时间滞后,或规划层次不高,或规划朝令夕改,或规划与建设两张皮。
再次,宅基地整理规划展现的是村庄建设发展的蓝图,编制好宅基地整理规划有利于统一村民思想,做好思想动员和引导工作。.
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安徽省省级高新技术产业开发区暂行办法

安徽省人民政府办公厅


安徽省人民政府办公厅关于印发安徽省省级高新技术产业开发区暂行办法的通知



各市、县人民政府,省政府各部门、各直属机构:

经省政府同意,现将《安徽省省级高新技术产业开发区暂行办法》印发给你们,请遵照执行。







安徽省人民政府办公厅

二○一一年七月一日







安徽省省级高新技术产业开发区暂行办法



第一章 总 则



第一条 为加强省级高新技术产业开发区建设,进一步放大合芜蚌自主创新综合试验区和国家技术创新工程试点省创新载体建设效应,发挥省级高新技术产业开发区在培育和发展以战略性新兴产业为先导的高新技术产业中的作用,根据《安徽省省级开发区条例》、《中共安徽省委、安徽省人民政府关于合芜蚌自主创新综合配套改革试验区的实施意见(试行)》(皖发〔2008〕18号)、《中共安徽省委、安徽省人民政府关于加快推进皖江城市带承接产业转移示范区建设的若干政策意见》(皖发〔2010〕10号)、《国家技术创新工程安徽省试点工作实施方案》及有关法律、法规和政策规定,制定本暂行办法。

第二条 本暂行办法所称省级高新技术产业开发区(以下简称高新区),是指经省人民政府批准,由所在地人民政府领导,有明确地域界限,重点培育发展高新技术产业的开发区。

第三条 高新区以提升自主创新能力为核心,以促进经济结构调整和发展方式转变为目标,发展成为我省创新体制机制、聚集高层次人才和高新技术企业、转化科技成果、承接产业转移和对外开放、发展战略性新兴产业的重要载体。

第四条 高新区所在地人民政府具体负责高新区的开发、建设等领导和管理工作。

省科学技术行政主管部门负责高新区归口管理工作。省人民政府其他有关部门按照职责分工对高新区的有关工作进行指导。



第二章 设立条件及要求



第五条 筹建高新区,除符合《安徽省省级开发区条例》有关规定外,还须符合以下条件:

(一)符合所在地国民经济和社会发展规划、城市(镇)总体规划、土地利用总体规划和环境保护要求。

(二)所在地设区的市人民政府出台了支持园区内高新技术产业发展的政策措施。

(三)园区内高新技术产业突出,且园区制定了高新技术产业发展规划。

第六条 在国务院或省人民政府批准设立(筹建)的各类园区内设立(筹建)高新区的,除符合第五条规定外,还须符合以下条件:

(一)提出设立(筹建)申请时,其上年度园区内战略性新兴产业项目投资总额占园区内工业投资总额的50%以上,园区内高新技术产业总产值占园区内工业总产值的60%以上,研发经费(R&D)占园区内生产总值的2%以上;园区内高新技术企业数占所在地的35%以上,园区内高新技术产品出口额占所在地出口总额的20%以上。

(二)近两年园区的高新技术产业总产值年均增长35%以上,园区内高新技术企业数年均增长30%以上,园区专利授权量年均增长35%以上,新产品产值年均增长25%以上。

(三)截至申请之日,园区内投资强度达200万元/亩以上,闲置土地处置率达100%。

(四)园区内建有科技企业孵化器、生产力促进中心等创新创业公共服务机构。

(五)园区管委会有专人专职负责推进自主创新工作。

第七条 申请筹建高新区的园区管委会要积极转变职能,强化服务,注重从行政管理向推进自主创新转变,积极探索公司化运作机制,引进和培养服务创新创业的专业管理团队,增强园区在规划引导、招商引智等方面的能力。



第三章 审批程序及材料



第八条 申请设立(筹建)高新区的,由所在地人民政府根据设立条件提出申请报告,由设区的市人民政府向省政府提出申请。

第九条 省科学技术行政主管部门会同省发展改革委、省国土资源厅、省环保厅、省住房城乡建设厅、省商务厅等部门提出审查意见,报省人民政府审批。

第十条 申报高新区需提供如下材料:

(一)所在地设区的市人民政府的请示。

(二)设立(筹建)高新区的可行性研究报告,以及区内高新技术产业发展规划。

(三)所在地设区的市国土资源管理部门出具的标注高新区四至范围坐标的图件和土地利用总体规划图,以及完成土地集约节约利用评价的相关证明材料。

(四)所在地设区的市城乡规划主管部门在依法批准的城市(镇)总体规划图上标注高新区四至范围的图件,证明园区规划管理由所在市、县城乡规划部门实行统一管理的材料。

(五)环境影响报告书及审查意见。

第十一条 省江北、江南产业集中区管委会可直接申请筹建高新区,具体申报条件、程序等参照本暂行办法有关条款。



第四章 优惠政策



第十二条 高新区及区内企业组织享受如下优惠政策:

(一)支持在高新区中设立合作园区,吸引海内外地区政府、开发园区,跨国公司、大型企业、战略投资者,以及省内各市县、企业等对其进行整体开发。

(二)对省外高新技术企业和省级以上创新型企业,以及海内外重要研发机构、中试基地等落户高新区的,享受转出地同等优惠政策待遇。

(三)对已经认定的外省高新技术企业转移到高新区内落户的,有效期内不再重新认定,减按15%的税率征收企业所得税。

(四)省属高校、科研院所科技人员携带科技成果到高新区创办企业的,6年内保留其工作关系,期间要求返回原单位的,按原职级待遇安排工作。

(五)支持符合条件的高新区争取开展企业股权和分红激励试点工作,以及区内非上市公司进入证券代办股份转让系统。

(六)对高新区内科技企业孵化器、生产力促进中心等创新创业公共服务机构,按照运行绩效择优支持。

(七)法律法规和政策规定确定的其他优惠政策。



第五章 附 则



第十三条 高新区扩区参照《皖江城市带承接产业转移示范区省级开发区扩区暂行办法》有关规定执行。

第十四条 高新区其他有关事项按照《安徽省省级开发区条例》有关规定执行。

第十五条 本暂行办法由省科学技术行政主管部门会省有关部门负责解释。

第十六条 本暂行办法自公布之日起施行。





湖南省《村民委员会组织法(试行)》实施办法

湖南省人大常委会


湖南省《村民委员会组织法(试行)》实施办法
湖南省人大常委会


(1989年12月3日湖南省第七届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过)


第一条 根据《中华人民共和国村民委员会组织法(试行)》的有关规定,结合我省实际,制定本办法。
第二条 村民委员会是村民在国家法律和政策规定的范围内,实行自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。
村民委员会依法享有的自治权利,任何组织和个人不得侵犯。
第三条 村民委员会一般按原行政村地域范围设立。个别需要撤销或调整范围的,由乡级人民政府提出,经村民会议讨论同意后,报县级人民政府批准。
村民委员会的设立、撤销、范围调整,必须有利于生产建设,发展集体经济,维护安定团结,便于群众自治。
第四条 村民委员会由主任、副主任和委员共3至7人组成。人口在1000人以下的设3至5人,人口在1000人以上的设5至7人。
村民委员会中应有妇女成员,多民族居住的村应有人数较少的民族的成员。
第五条 村民委员会成员必须坚持四项基本原则,拥护党的路线,遵守宪法、法律、法规和国家的政策,作风民主,廉洁奉公,办事公道,热心为村民服务,有一定的工作能力。
第六条 村民委员会主任、副主任和委员,由村民直接选举产生。村民委员会每届任期3年,其成员可以连选连任。
年满18周岁的村民都有选举权和被选举权,但依照法律被剥夺政治权利的人除外。
第七条 村民委员会的选举工作由村选举委员会主持,在乡级人民政府的指导下进行。
村选举委员会由上届村民委员会召开村民会议产生,每个村民小组可以推荐1名候选人。
第八条 村选举委员会的职责是:对有选举权的村民进行登记、公布;根据多数村民的意见,确定和公布新的村民委员会成员候选人的名单;规定选举日期,主持召开选举大会;确定选举结果是否有效,公布当选村民委员会成员名单。
村选举委员会行使职权到新的村民委员会产生为止。
第九条 村民委员会主任、副主任和委员的候选人,可以由村民个人提名,也可以由村民联合提名。但推荐者所提候选人名额不能超过应选人名额。
第十条 村选举委员会应将提名的候选人名单汇总后公布,交各村民小组反复酝酿、协商,根据较多数村民的意见,确定正式候选人名单;也可以实行预选确定正式候选人名单,并在选举日前张榜公布。
第十一条 村民委员会成员的选举一般实行差额选举,正式候选人名额可以多于应选人名额1至2名。如果多数村民提出的候选人未超过应选人名额,也可以实行等额选举。
第十二条 村民委员会的选举采用无记名投票的方法。
投票选举可以集中或分片召开村民大会进行;也可以按村民小组召开村民会议进行。对不能到选举大会投票的村民,可以设流动票箱进行投票。
选举期间外出不能参加选举或文盲、病残不能写选票的村民,可以委托有选举权的村民代为投票。但每一村民接受的委托不得超过3人。
第十三条 投票结束后,由监票、计票人员和选举委员会将投票人数与票数加以核对,作出记录,并由监票人员签字。

监票、计票人员由各村民小组推荐产生。
第十四条 全村过半数以上的村民参加投票,选举有效。村民委员会成员候选人获得参加选举的村民过半数的选票,始得当选。
过半数选票的候选人名额超过应选人名额时,得票多的当选。如遇获得票数相等不能确定当选人时,应就票数相等的候选人重新投票,得票多的当选。
村民委员会主任、副主任或委员的当选人名额少于应选人名额时,可以在没有当选的正式候选人中另行选举,以得票多的当选,但是得票数不得少于选票数的1/3。
第十五条 村民会议由本村18周岁以上的村民组成。
举行村民会议时,可以由18周岁以上的村民参加,也可以由每户派1名代表参加。
村民会议的决定,由18周岁以上的村民的过半数通过或户的代表过半数通过。
第十六条 村民委员会向村民会议负责并报告工作。
村民会议由村民委员会召集和主持,每年至少举行两次。有1/5以上的村民提议,应当召集村民会议。
第十七条 村民会议行使下列职权:
(一)讨论、决定本村有关群众自治和全村村民利益的重大事项;
(二)撤换和补选村民委员会成员以及所属委员会成员;
(三)在不违背宪法、法律、法规的前提下,制定和修改村规民约;
(四)听取和审议村民委员会的工作汇报,检查和监督村民委员会的工作;
(五)讨论、决定本村的重大财务收支项目。
第十八条 村民委员会的职责是:
(一)宣传宪法、法律、法规和国家的政策,教育村民遵守和执行。响应人民政府号召,积极协助乡级政府完成上级政府部署的各项任务;
(二)组织和支持村民发展生产、供销、信用、消费等各种形式的合作经济,承担本村生产的服务和协调工作,依法维护集体经济组织和村民的合法的财产权和其他合法权益;
(三)制定本村的生产建设、文教科技卫生、社会保障等发展规划,并组织实施,兴办和发展本村的公共事务和公益事业;
(四)调解民事纠纷,促进村与村之间,村民与村民之间和睦友好相处,维护本村的社会治安和安定团结;
(五)教育村民尊老爱幼、互帮互助、遵守公共秩序、爱护公共财产,破除迷信、移风易俗、喜事新办、丧事简办,倡导勤俭节约、艰苦奋斗的风尚;
(六)管理本村集体所有的土地、山林、生产设施和其他财产,教育村民合理利用自然资源,促进生态环境的保护和改善;
(七)协助乡级政府做好生产建设、计划生育、优抚、救济、文教卫生等工作,教育村民履行计划生育、义务教育、服兵役、纳税等义务,完成各项农产品定购合同任务;
(八)向人民政府提出建议,反映村民的意见和要求。
第十九条 乡级人民政府应在贯彻国家法律、政策和生产计划、经营管理、科学技术等方面,指导、支持和帮助村民委员会开展工作。
第二十条 县级人民政府和乡级人民政府应当有计划地对村民委员会成员进行培训。
对村民委员会的组织建设,各级人民政府的民政部门应加强指导。
第二十一条 村民委员会决定问题,采取少数服从多数的原则。
村民委员会应严格依法办事,坚持群众路线,充分发扬民主,认真听取不同意见,不得强迫命令,不得打击报复。
第二十二条 有1/5以上的村民联名提出,经村民会议讨论通过,可以撤换或补选村民委员会的成员。
村民委员会成员任期内因故出缺的,其补选人选由村民委员会提出,村民会议通过。
撤换或补选村民委员会成员时,应向乡级人民政府报告,并在乡级人民政府指导下进行。
第二十三条 村民委员会根据需要,一般设人民调解、治安保卫、文教卫生、社会福利等委员会。人口少的村可以不设下属的委员会,由村民委员会成员分工负责上述工作。
村民委员会领导村合作经济组织,管理本村合作经济。
第二十四条 村民委员会下属委员会的成员由村民委员会提出,经村民会议通过。村民委员会成员可以兼任下属委员会的职务,各委员会的成员可以交叉任职。
第二十五条 村民委员会应建立有关会议、工作、财务管理方面的规章制度,制定村民委员会主任、副主任和委员的工作制度,实行岗位责任制。
第二十六条 村民委员会办理本村的公共事务和公益事业所需的费用,经村民会议讨论决定,可以依法向村经济组织或者村民筹集。
村民委员会的财务实行民主管理,收支账目应按期公布,接受村民和本村经济组织的监督。
第二十七条 村民委员会可以分设若干村民小组。村民小组原则上按原生产队的地域范围设立。村民小组组长由村民小组会议推选。根据需要,可以推选1至2名副组长,协助组长工作。
村民小组在村民委员会的领导下,贯彻执行村民委员会的决定,完成村民委员会交给的工作任务,办好本组的各项事务,及时反映村民的要求、建议和意见。
第二十八条 村民委员会成员不脱离生产。其主要成员可以给予固定补贴,其他成员实行误工补贴。
村民委员会成员享受补贴的标准和办法,由村民委员会在乡级人民政府的指导下,根据实际情况集体讨论提出,交村民会议通过。
第二十九条 本办法自公布之日起施行。



1989年12月3日